Kapitalpuffer für Immobilienkäufer

Der Kapitalpuffer ist ein Instrument, das aus früheren Finanzkrisen stammt. Er ermöglicht es Banken, eventuelle Kreditausfälle in Folge einer platzenden Immobilienblase zu überstehen. Zum ersten Mal wurde er antizyklische Kapitalpuffer im Jahr 2013 aktiviert. Seit 2014 mussten Banken für jede Hypothek eine Sicherheit in Höhe von 2 Prozent der Hypothek beiseitelegen. 

Mit Beginn der Corona-Krise im Frühjahr 2020 wurde der antizyklische Kapitalpuffer in der Schweiz per Bundesrat-Entscheid deaktiviert. Dies war Teil eines Massnahmenpakets von Bund, Nationalbank und Finma. Denn ohne Kapitalpuffer haben Banken einen grösseren Spielraum, um Kredite an Unternehmen zu vergeben. Und das war vor allem während der Corona-Krise essenziell für die Wirtschaftsförderung. 

Die aktuelle Reaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers liegt mit 2,5 Prozent. Und damit um 0,5 Prozent höher als bei der Deaktivierung im März 2020. Damit schöpfen Banken den möglichen Rahmen für den antizyklischen Puffer aus.

Hintergrund für den neuen Beschluss

Der Bundesrat hat seinen Entscheid zur Kapitalpuffer-Aktivierung damit begründet, dass die Gründe für die Deaktivierung nicht mehr gegeben sind. Laut SNB sind keine Anzeichen von Kreditverknappung bei Unternehmen mehr zu sehen. Darüber hinaus soll der Kapitalpuffer dabei helfen, die Widerstandskraft des Schweizer Bankensektors zu stärken.

Es handelt sich um eine Korrektur, die Ungleichgewichten entgegenwirken soll. Die SNB hat die Aktivierung des Kapitalpuffers beantragt und der Bundesrat hat dem Antrag stattgegeben. Eine langsame Korrektur mit dem antizyklischen Kapitalpuffer ist laut Bundesrat sinnvoller als eine starke Korrektur bei unerwartet hohem Zinsanstieg.

Bedeutet dies, dass die Schweiz vor einer Immobilienblase steht?

Nein, es ist momentan kein Anlass zur Panik gegeben. Jedoch gibt es eine gewisse Verwundbarkeit auf dem Hypothekar- und Wohnliegenschaftsmarkt. Entsprechend prüft die SNB schon länger, ob der antizyklische Kapitalpuffer reaktiviert werden sollte. Nun war auch der Bundesrat bereit für diesen Schritt zum Schutz der Märkte.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Wer bereits eine laufende Hypothek hat, kann sich entspannen. An den Kreditbedingungen dürfte sich nichts ändern. Der antizyklische Kapitalpuffer hat jedoch Auswirkungen auf Kreditnehmer, die ab Ende September 2022 eine Hypothek beantragen. Denn da die Banken ab dann höhere Eigenmittel halten müssen, werden Hypotheken etwas teurer. 

Aufgrund der höheren Preise werden Banken zudem etwas mehr Widerwillen zeigen, wenn es um die Vergabe von Hypotheken geht. Wer mit ausreichend Eigenkapital einen Kredit beantragt, dürfte trotzdem kein Problem haben. Aber so günstig wie in den letzten Jahren werden Hypotheken aufgrund des Kapitalpuffers nicht mehr sein. 

Übrigens: Mehr über die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz sehen Sie in diesem Rückblick auf die Preise im Jahr 2021, inklusive Prognose für 2022. 

Laut Money Today bedeutet dies jedoch nicht unbedingt, dass Immobilien in der Schweiz teurer werden. Denn die Nachfrage nach Liegenschaften wird hoch bleiben. Da neben Banken auch Versicherer und institutionelle Investoren Kapital für den Liegenschaftskauf geben, werden selbst die Aufschläge bei Hypotheken, laut Einschätzung der Experten, niedrig ausfallen. Denn der Markt ist zu heiss umkämpft, um allzu hohe Gebühren zu erlauben.

Für Kaufwillige bedeutet das nach wie vor: Der Immobilienkauf wird auch über Ende September 2022 sehr gut möglich, wenn auch vielleicht ein wenig teurer sein. Wie immer gilt es, eine Immobilie in guter Lage mit stabilem Wertzuwachs zu wählen. Zudem sollten Sie sich fortlaufend über die aktuelle Lage auf dem Markt informieren. Denn obwohl die Immobilienblase nicht vor dem Platzen steht, herrscht keine vollkommene Entspannung.

Dank Kapitalpuffer wissen wir jedoch, dass Bundesrat, SNB und Finma die Lage sehr gut im Blick haben und bei Bedarf weitere vorbeugende Massnahmen treffen werden. Quelle: properti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Preisexplosion für Häuser und Wohnungen in der ganzen Schweiz

Preise für Häuser und Wohnungen schiessen in der ganzen Schweiz in die Höhe

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind im vierten Quartal erneut teurer geworden. Und zwar unabhängig davon, ob man sich ein vergleichsweise günstiges Häuschen oder eine protzige Villa kauft. Nur eine Region bleibt von der Preisexplosion halbwegs verschont.Wohneigentum in der Schweiz wird immer mehr zum Luxusgut. Im vierten Quartal 2021 sind Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 Prozent teurer geworden, teilte das Immobilienberatungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) am Mittwoch mit. Dabei seien die Preise im unteren Preissegment um 1,5, im mittleren um 1,0 und im gehobenen Segment um 1,2 Prozent gestiegen.

Über das Gesamtjahr 2021 gesehen schwinge das gehobene Segment mit einem Plus von 6,9 Prozent oben aus, während das untere sowie mittlere Segment (+5,3% bzw. +3,7%) etwas tiefere Wachstumsraten verzeichneten. Noch deutlicher war der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern, wo das untere Segment um 4,5 Prozent, das mittlere Segment um 5,8 Prozent und das gehobene Segment gar um 7,5 Prozent teurer geworden sind.

Moderater Preisanstieg in Basel

2021 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen des mittleren Segments in allen acht Grossregionen. Dabei war das Plus bei den Einfamilienhäusern in den Regionen Zürich (+7,9%) und Genfersee (+7,3%) am grössten. Halbwegs verschont von der Preisexplosion blieb einzig die Region Basel (+2,3%).

2022 dürften die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen, falls sich die wirtschaftliche Erholung wie erwartet fortsetze und die Pandemie einigermassen unter Kontrolle gehalten werden könne, schreibt FPRE weiter. Die Wachstumsraten dürften allerdings geringer sein als in den vergangenen Monaten.

Bei Einfamilienhäusern hänge die Preisentwicklung auch von der Angebotsentwicklung ab. Sollte die Zahl der Angebote wieder auf den Stand von 2019 steigen, könnte dies den Preisanstieg im unteren und allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen, wird Stefan Fahrländer von FPRE in der Mitteilung zitiert. Die Preise dürften sich laut FPRE im unteren und – ab 2023 – im gehobenen Segment stabilisieren und im mittleren Segment dagegen weiter steigen. Quelle (SDA/sfa)

Immobiliensuche ist nicht einfach

Sie suchen Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung? Sie werden ungeduldig, weil die Objekte, die Sie gerne hätten, entweder unter der Hand weggehen oder jemand anderes bereit ist, einen höheren Preis zu bezahlen? Diese drei Tipps können Ihre Immobiliensuche erfolgreicher machen. In der Tat ist die Nachfrage nach Eigenheimen viel höher als das Angebot – insbesondere bei Einfamilienhäusern. Aufgrund der grösseren Wohnfläche und dem privaten Umschwung sind sie deutlich gesuchter als noch vor der Pandemie. Zudem ist das Angebot rückläufig. Im ersten Quartal ist das Angebot auf unter 20’000 Objekte pro Monat gefallen, nachdem in den Jahren davor immer über 20’000 Häuser pro Monat ausgeschrieben waren. Die Wohntraumstudie von MoneyPark, Helvetia und alaCasa zeigt, dass mittlerweile knapp die Hälfte der Suchenden länger als ein Jahr nach dem Traumobjekt sucht, ein Drittel sogar mehr als drei Jahre. Zudem werden immer mehr Objekte besichtigt. Über 40 Prozent aller Käuferinnen und Käufer müssen mehr als sechs Objekte anschauen, um fündig zu werden – ein Drittel davon gar mehr als zehn. Quelle: moneypark.ch

Wo Mietwohnungen günstig oder teuer sind: der Mietpreisatlas 2022

Wohnraum ist ein begehrtes Gut und gerade in den urbanen Zentren kennen die Mietpreise nur einen Weg. Doch wer ein wenig abseits der heiss umkämpften Lagen schaut, merkt: Es gibt Städte in der Deutschschweiz, in denen Herr und Frau Schweizer deutlich weniger zahlen.   Das zeigt auch eine exklusive Studie des Immobilienspezialisten Iazi für die «Handelszeitung», bei der alle inserierten Mieten (Angebotsmieten) auf sämtlichen relevanten Plattformen ausgewertet wurden. Die Daten zeigen, dass die Mieten über zwei Jahre zwar stiegen, und zwar in der Ostschweiz, Zentralschweiz und Nordwestschweiz um rund 3 Prozent, im Grossraum Zürich und Espace Mittelland um rund 2 Prozent.  Doch wer abseits von Zürich sucht, kann auch 2022 noch deutlich weniger für eine Familienwohnung zahlen, wie die Liste der Städte zeigt, in denen in der Deutschschweiz am wenigsten Miete anfällt: https://www.handelszeitung.ch/news/der-grosse-vergleich-wo-zahlen-mieter-am-wenigsten-wo-sinken-mieten-am-starksten   Quelle: Handelszeitung

Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt positiv

Die Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt haben sich im Vergleich zum selben Zeitpunkt vor einem Jahr klar aufgehellt. Sowohl die Wirtschafts- als auch die Preisentwicklung werden deutlich positiver eingeschätzt als im Pandemiejahr 2020.

Der von KPMG Schweiz jährlich berechnete Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) ist im Vergleich zum Vorjahr in die Höhe geschossen. Er erreichte ein neues Rekordhoch von 63,7 Punkten, nachdem im Vorjahr noch ein historischer Tiefstwert von -13,1 Punkten registriert worden war, wie das Beratungsunternehmen am Dienstag mitteilte.

Der SRESI bildet die Erwartungen von Investoren, Entwicklern und Bewertern ab. Während die Marktakteure letztes Jahr noch eine negative Wirtschaftsentwicklung und stabile Immobilienpreise über die nächsten zwölf Monate erwartet hätten, seien sie dieses Jahr deutlich zuversichtlicher, so das Fazit von KPMG.

«Besonders auffällig» sei die völlige Neueinschätzung der Marktteilnehmer in Bezug auf die Wirtschaftsaussichten. Die Marktteilnehmer rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit einer deutlichen positiveren Wirtschaftsentwicklung als noch vor einem Jahr. «Die Angst vor einem wirtschaftlichen Abschwung infolge der Pandemie hat sich bisher für die Schweiz als wenig begründet herausgestellt und ist einem breiten Optimismus gewichen», erklärt Beat Seger, Partner und Immobilienexperte bei KPMG.

Auch die zweite Komponente des Swiss Real Estate Sentiment Index, die Erwartung an die Preisentwicklung von Immobilienanlagen, hat sich im Vorjahresvergleich deutlich erhöht. Das heisst, dass die Mehrheit der Akteure für die kommenden zwölf Monate mit steigenden Preisen rechnet. Lediglich 1 Prozent der Marktteilnehmer geht von sinkenden Preisen aus.

Die erwartete Preissteigerung bei Wohnimmobilien erreicht mit +119,2 Punkten einen neuen Höchstwert. Dies zeige, dass die Marktteilnehmer das Wohnsegment noch stärker als bisher als klar bevorzugte Immobilienanlage betrachten. Darüber hinaus verknappe sich das Angebot adäquater Investitionsmöglichkeiten weiter.

Die Preiserwartungen für Immobilien mit kommerzieller Flächennutzungen hat sich ebenfalls erholt, bleibt aber im negativen Bereich. Und auch für Büroflächen werden weiterhin sinkende Preise erwartet. Quelle: Blick

 

Auf welche Arten kann man in Immobilien investieren

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, direkt in Immobilien zu investieren. Eine grundlegende Frage dabei ist stets, ob Sie das Objekt selbst nutzen und später weiterverkaufen möchten, oder ob Sie es vermieten werden. In beiden Fällen sollten Sie sich schon vor dem Kauf ausführlich mit dem lokalen Immobilienmarkt beschäftigen und auch die langfristige Entwicklung verstehen. Sowohl Miet- als auch Immobilienpreise hängen immer von Angebot und Nachfrage ab. In der Schweiz ist der Immobilienmarkt für Käufer attraktiv, was an den niedrigen Zinsen liegt. Zudem besteht eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietobjekten, sodass Sie normalerweise schnell einen Mieter finden. Dennoch sollten Sie sich auch mit den Risiken eines Mietleerstands vertraut machen.

Wenn Sie ermittelt haben, ob sich die Immobilieninvestition lohnt und welche Orte in Frage kommen, sollten Sie sich mit den verschiedenen Investitionsarten vertraut machen. Es gibt sowohl indirekte als auch direkte Investitionsmöglichkeiten. Diese bieten sich wiederum für bestimmte Immobilienarten (Häuser, Wohnungen, Ferienobjekte etc.) an.

 

In dieser Übersicht sehen Sie, auf welche Arten Sie in Immobilien investieren können:

• Direkte Investition:
  • Immobilie kaufen und selbst verwalten
  • Immobilie kaufen und fremd verwalten lassen
  • Anteil an einer Immobilie kaufen und Miteigentümer werden (vor allem bei Eigentumswohnungen üblich)
• Indirekte Investition:
  • In Fonds oder ETFs (REITs) investieren, die wiederum in Immobilien investieren
  • Crowdfunding von Immobilien (geringes Einstiegskapital denkbar)
  • Immobilienanleihen an Entwickler, die Immobilienprojekte bearbeiten

Bedenken Sie bei dieser Entscheidung stets, wie hoch die Eintrittsbarriere für die Investition ist. Dies hängt sowohl von der Immobilienart als auch von der Art der Investition ab. Darüber hinaus sollten Sie Transaktionskosten, Verwaltungskosten, anfallende Steuern und die mögliche Rendite berücksichtigen. Quelle: www.properti.ch

Wachstum der Immobilienpreise in der Schweiz

Das Wachstum der Immobilienpreise hat sich in den vergangenen Jahren beschleunigt. Vor allem während der Covid-19-Pandemie. So stiegen die Preise in den USA in den Jahren 2020 und 2021 gemäss S&P/Case-Shiller-Index insgesamt 31%, während sie in der Schweiz im gleichen Zeitraum je nach verwendetem Index 9 bis 14% zunahmen. Die Frage stellt sich, ob mit weiterem Preiswachstum zu rechnen ist – oder ob eine Verlangsamung oder gar eine Umkehr zu erwarten ist.

Unsicherheit schafft die Tatsache, dass die langfristigen Zinsen, die während der Pandemie einen historischen Tiefstand erreicht hatten, zu steigen beginnen. In der Schweiz erreichten die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken gemäss einem bekannten Internet-Vergleichsdienstportal Ende März 1,83%, verglichen mit 1,05% sechs Monate zuvor – ein relativer Anstieg um fast 75%. Zum Vergleich: In den USA ­stiegen die Hypothekenzinsen im gleichen Zeitraum von 3,0 auf 4,7% (für dreissigjährige Hypotheken).  fuw.ch