Baupreisindex um 1,4% gestiegen

Die Baupreise in der Schweiz sind im letzten Halbjahr deutlich angestiegen. Sowohl im Hoch- wie auch im Tiefbau musste mehr bezahlt werden.

Der zwei Mal im Jahr erfasste Baupreisindex des Bundesamtes für Statistik (BFS) zeigte für die Periode von Oktober 2020 bis April 2021 ein Plus von 1,4 Prozent auf 101,4 Punkte (Oktober 2020 = 100). Da im Vorsemester die Preise leicht gesunken waren, ergibt sich für die Jahresperiode (April 2020 bis April 2021) ein etwas geringerer Anstieg um 1,2 Prozent.

Der Anstieg des Preisindex im Hochbau gegenüber dem vorangehenden Halbjahr (+1,5%) sei hauptsächlich auf höhere Preise im sogenannten «Rohbau 1» (Baumeisterarbeiten) zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung des BFS vom Donnerstag. Die Preise im «Rohbau 2» (Dichtungsbeläge für Flachdächer) hätten ebenfalls zugenommen, wenn auch weniger stark.

Die Preise sind dabei laut den Angaben in allen Grossregionen gewachsen, am deutlichsten in der Nordwestschweiz (+2,2%), gefolgt vom Tessin (+2,0%) und von Zürich (+1,6%).

Tiefbau weniger als Hochbau
Im Tiefbau (+1,1%) wurden laut BFS im Vergleich zum vorangehenden Halbjahr insbesondere beim sogenannten «Oberbau» (kleinere Trassenbauten) beim «Erd- und Unterbau» (kleinere Trassenbauten) sowie in geringerem Ausmass bei der «Tragkonstruktion» (kleinere Kunstbauten) höhere Preise beobachtet.

Ausser in Zürich, der Zentralschweiz und der Ostschweiz seien die Preise in allen Regionen gestiegen, heisst es. Die grösste Zunahme verzeichnete die Nordwestschweiz (+3,5%), den stärksten Rückgang Zürich (-0,7%). Quelle: moneycab/awp/mc/ps

Schweizweit sollen die Mieten um 10 Milliarden Franken sinken

Profitlustige Vermieter sind SP-Politikerin Jacqueline Badran ein Dorn im Auge. Jetzt hat sie eine parlamentarische Initiative eingereicht. Das Ziel: Die Mieten schweizweit um 10 Milliarden Franken zu senken. Jacqueline Badran (59) knöpft sich erneut die Immobilienbranche vor. Bereits seit Jahren versucht sie trotz mächtigem Widerstand aus Politik und Wirtschaft, die Lex Koller – ein Gesetz, das den Ausverkauf von Schweizer Boden an reiche Ausländer verhindert – zu verschärfen. Bisher jedoch erfolglos.

Jetzt hat die SP-Politikerin ein neues Ziel ins Auge gefasst – und dafür am Donnerstag eine parlamentarische Initiative eingereicht, wie der «Tages-Anzeiger» berichtet. Das Ziel: Schweizweit sollen die Mieten um 10 Milliarden Franken sinken. Damit will sie den vor allem in Ballungszentren in die Höhe schiessenden Mietzinsen Einhalt gebieten. Quelle: Blick

Covid-19 hat auch in der Immobilienwelt viel Unsicherheit ausgelöst

Wie in allen anderen Branchen hat Covid-19 seit seinen Anfängen im März 2020 auch in der Immobilienwelt viel Unsicherheit ausgelöst. Der Bereich Wohnen erwies sich jedoch schon vorher als «Betongold».

Es wird immer wichtiger, Platz zum Wohnen zu haben – und weniger wichtig, wie nah der Sitz des Arbeitgebers ist. Die generelle Nachfrage nach Wohnen ist aufgrund coronabedingter Faktoren merklich gestiegen. 
Die Anzahl der Homeoffice–Mitarbeitenden wird sich in den nächsten Jahren deutlich erhöhen. Damit steigt auch der Bedarf an Wohnraum. Weiter wird künftig der Wohnort nicht mehr in der Peripherie des Arbeitsorts liegen müssen, was eine Verlagerung der Nachfrage auf Randregionen lenkt. Es werden somit auch Regionen berücksichtigt, welche ausserhalb der herkömmlichen Zentren liegen. Langfristig könnte dies sogar die Nachfrage in den näheren Agglomerationen verringern.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind auch Einsparungen bei den niedrigeren Ausgaben für Ferien, welche sich aufs Haushaltsbudget auswirken – was wiederum mehr Liquidität fürs Wohnen bringen wird. 

Folgen für den Eigentumsmarkt

Infolge der vorher genannten Faktoren haben sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser für Wohn- und Ferienzwecke in der Schweiz im vergangenen Jahr verteuert. Die Preisentwicklung war regional breit abgestützt. Im Laufe des Jahres werden die Preise für Eigenheime voraussichtlich weiter steigen. Der Preisanstieg dürfte sich jedoch gegenüber dem Vorjahr etwas verlangsamen.
Die Zinsen sind zudem nach wie vor sehr tief. Aufgrund der hohen Immobilienpreise weichen darum viele in die Peripherie aus, welche dank Corona und Homeoffice deutlich interessanter geworden ist. Einziger Wermutstropfen für viele potenzielle Käufer ist die nach wie vor umstrittene Tragbarkeitsberechnung der Banken. Einerseits ist diese wichtig, damit es nicht zu einer Überschuldung der Kunden kommt, andererseits ist die Hürde mit kalkulatorischen fünf Prozent immer noch sehr hoch gegenüber den aktuellen Zinssätzen. Die verschiedenen Anspruchsgruppen diskutieren dies kontrovers. 
Bei den Einfamilienhäusern klettern die Preise infolge Knappheit in Zentren und direkten Agglomerationen in die Höhe – die Transaktionspreise liegen auf Rekordwerten. Die wichtigsten Bergdestinationen verzeichneten sogar die stärksten Preisanstiege seit 2012. Auch weniger gut erschlossene Feriendestinationen profitieren von diesem Trend. Der Markt ist dank der Alternativlosigkeit infolge Corona nochmals stark angekurbelt worden. Schweizerinnen und Schweizer machen, wenn möglich, Ferien in den eigenen vier Wänden.

Auch der Mietwohnungsmarkt reagiert

Auch im Mietwohnungsbereich ist der Trend nach schöneren, grösseren und neueren Wohnungen ungebrochen. Dabei spielen Faktoren wie die Einsparungen infolge fehlender Alternativen für Ferien u.a. eine entscheidende Rolle. Die Neubautätigkeit hat einen Höchststand erreicht, noch sind aber einige Objekte in Planung/Realisierung.
Die Leerstandsquote ist nach wie vor auf tiefem Niveau, jedoch leicht steigend. Künftig muss sicherlich mit höheren Leerstandsquoten gerechnet werden. Ein Überangebot an Wohnungen führt mit hoher Wahrscheinlichkeit auch künftig zu sinkenden Marktmieten. 
Aus Investorensicht hat der zu erwartende hohe Leerstand der Kauflust jedoch keinen Abbruch getan. So verteuerten sich 2020 Wohnrendite-Liegenschaften gegenüber dem Vorjahr um knapp fünf Prozent. Gerade die wirtschaftliche Unsicherheit hat die Nachfrage nach diesem wenig zyklischen Immobiliensegment gestützt. Bei Kaufpreisen von Mehrfamilienhäusern ist gesamtschweizerisch von einem leichten Anstieg auszugehen. Allerdings ist an Spitzenlagen das Potenzial für weitere Preiserhöhungen bei den aktuellen Zinsen und Mietpreisen praktisch ausgeschöpft.

Fazit und Quellen

Gesamthaft kann festgehalten werden, dass die tiefen Zinsen, die allgemein noch intakte Wirtschaftslage, das Wohlstandsniveau und das neue Covid-19-Phänomen den Wohnmarkt stark und positiv beeinflusst haben, beziehungsweise weiterhin beeinflussen werden. 

Weiterführende Informationen sind dem Immobilienmarkt-Bericht 2021 der CSL Immobilien, dem Magazin der Credit Suisse CH-Immobilienmarkt 2021 und dem UBS Outlook Schweiz 2021 zu entnehmen.

Dynamische Entwicklung der Schweizer Wirtschaft

Die prognostizierte Erholung ab dem Frühjahr 2021 ist nun klar sichtbar. BAK Economics rechnet mit einer Zunahme des realen Schweizer BIP um 3,9%. Die Befürchtungen einer ausufernden, sich selbst verstärkenden Inflation seien übertrieben. Für das Gesamtjahr 2021 rechnet BAK Economics weiterhin mit einer Zunahme des Schweizer Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 3,9% (real) bzw. um 3,7% (real, bereinigt um Sportgrossereignisse). Nach der rückläufigen Wirtschaftsleistung vom ersten Quartal zeichne sich in der Schweiz für das zweite und dritte Quartal eine breit abgestützte V-förmige Erholung ab. Mit der fortschreitenden Öffnung übernehme hierbei die Dienstleistungsbereiche die Rolle der Wachstumslokomotive. Gleichzeitig setze sich die dynamische Entwicklung des Industriesektors fort. Die auch global voranschreitende Erholung geht laut den Experten noch für einige Zeit mit überdurchschnittlichen Nachfrageimpulsen für die hiesige Exportwirtschaft einher. Das Wachstum werde dabei aktuell nicht vorrangig durch die Nachfrage, sondern durch die Verfügbarkeit der für die Produktion notwendigen Vorleistungsgüter limitiert.

Die rasant voranschreitende Erholung lässt zunehmend Befürchtungen vor inflationären Prozessen aufkommen. Gemäss BAK Economics sind Befürchtungen einer ausufernden, sich selbst verstärkenden Inflation jedoch übertrieben. Viele der aktuellen Preistreiber sind temporär, wie die Normalisierung des Ölpreisniveaus oder Nachfrageüberhänge beim Wiederhochfahren der Produktion. Dem stehen inflationsdämpfende Effekte entgegen, wozu neben der noch weit von ihrer Normalauslastung entfernten globalen Wirtschaft und der angestiegenen Arbeitslosigkeit auch der weiterhin intensive globale Wettbewerb zählen. Besonders für die Schweiz ist ein Anstieg der Inflationserwartungen und damit das Abgleiten in eine Lohn-Preis-Spirale sehr unwahrscheinlich. Quelle: investrends.ch

Hypothekenrechner beurteilen die finanzielle Lage

Bevor Sie den Gang zu einer Bank antreten, um eine Hypothek abzuschliessen, sollten Sie sich über die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen informieren. Nutzen Sie dazu im Internet verfügbare Hypothekenrechner – noch vor dem ersten Beratungsgespräch. Der MoneyPark Hypothekenrechner zeigt Ihnen Ihre individuelle Tragbarkeit und Belehnung. Das sind zwei der wichtigsten «Risikofaktoren» zur Preisfestlegung einer Hypothek. Mit einer Tragbarkeit unter 30 Prozent haben Sie gute Chancen, eine sehr günstige Hypothek zu erhalten. Ist zudem die Belehnung unter 67 Prozent profitieren Sie von einer grossen Auswahl an Anbietern.

Günstige Hypothekarzinsen dank tiefer Belehnung und Tragbarkeit

Je höher die Belehnung ist, desto grösser wird das Risiko für das Finanzierungsinstitut. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarnehmers oder einem Wertverlust der Immobilie werden immer zuerst die Eigenmittel des Hypothekarnehmers als Sicherheit beigezogen. Je mehr davon vorhanden sind, desto kleiner ist die Belehnung und desto geringer das Risiko, dass das Finanzierungsinstitut einspringen muss. Deshalb kennen praktisch alle Anbieter Abschläge auf den Hypothekarzins für eine tiefe Belehnung, sprich einem Wert von weniger als 67 Prozent Fremdkapital. Der Zinsabschlag dafür bewegt sich im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten (bps).

Die Tragbarkeit bildet den zweiten zentralen «Risikofaktor» der Preisfestlegung des Hypothekarzinses. Je höher die Tragbarkeit eines Kunden ausfällt, desto höher ist seine finanzielle Belastung, was ein höheres Ausfallrisiko mit sich bringt. Als Standardwert gilt, dass maximal ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Hypothek aufgebracht werden darf. Ihre individuelle Tragbarkeit entnehmen Sie bequem dem MoneyPark Hypothekenrechner. In der Praxis gibt es bei der Berechnung der Tragbarkeit grosse Unterschiede, weshalb sich die Abschläge der verschiedenen Anbieter kaum miteinander vergleichen lassen. Einige Anbieter bilden auf Basis der Tragbarkeit und weiteren Faktoren wie Belehnung und Objektzustand ein eigenes Rating. Dieses führt dann zu einem entsprechenden Zinsabschlag. Grundsätzlich kann man sagen, dass es bei Tragbarkeiten unter 30 Prozent rund 3 bis 5 bps Abschlag geben kann. Bei einer Tragbarkeit unter 25 Prozent kann der Abschlag sogar in der Grössenordnung von 5 bis 10 bps liegen.

Wer seine finanziellen Rahmenbedingungen kennt, hat im Gespräch mit den Hypothekargebern bessere Karten, um einen günstigen Hypothekarzins zu erhalten. Quelle/Weitere Tipps finden Sie in der MonyPark Analyse Auf- und Abschläge bei Hypothekarzinsen.

Wird Wohneigentum nur etwas für Privilegierte

Im internationalen Vergleich kann in der Schweiz mit einem Wechsel von der Miete ins Eigentum mit am meisten gespart werden. Aber trotz Erschwinglichkeit beim Immobilienkauf ist die Wohneigentumsquote im Vergleich mit den Nachbarländern hierzulande rekordtief. Der Wunsch nach Wohneigentum ist in der Schweiz auch in der anhaltenden Pandemie ungebrochen stark. Die wenigen zum Verkauf stehenden Objekte erfreuen sich weiterhin einer sehr regen Nachfrage. Dies treibt die Preise weiter in die Höhe. So haben die Raiffeisen Transaktionspreisindizes mit einem Anstieg von 1,9% für Einfamilienhäuser und 0,8% für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal erneut Höchststände erreicht, wie aus der Raiffeisen-Immobilienstudie zum zweiten Quartal 2021 hervorgeht. Was langjährige Wohneigentümer freue, erschwere künftigen Eigentümern den Zugang zu den eigenen vier Wänden immer mehr. Vor allem für jüngere Eigenheimkäufer seien Finanzierungen vielfach nur noch ausserhalb der besten Lagen möglich. Zudem steigen aufgrund der sehr hohen Tragbarkeitshürden die Einkommens- und Eigenkapitalanforderungen überproportional stark an. "Wer nicht bereits wohlhabend ist oder über Erbvorbezüge an Kapital gelangen kann, wird erst in einer späteren Lebensphase eigentumsfähig. Um die eigenen Kinder im Einfamilienhaus aufwachsen zu sehen, wird es dann aber für einige zu spät sein", sagt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Quelle: investrends.ch

Rückt der Traum vom Eigenheim in weite Ferne?

Der Wunsch nach Wohneigentum ist in der Schweiz in der anhaltenden Pandemie gestiegen. Die wenigen zum Verkauf stehenden Objekte erfreuen sich entsprechend einer regen Nachfrage. Dies treibt die Preise in die Höhe.

So haben die Raiffeisen-Transaktionspreis-Indizes mit einem Anstieg von 1,9 Prozent für Einfamilienhäuser und 0,8 Prozent für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal erneut Höchststände erreicht, wie einer Mitteilung vom Donnerstag zu entnehmen ist.

Nur noch ausserhalb der besten Lagen 

Was langjährige Wohneigentümer freut, erschwert künftigen Eigentümern den Zugang zu den eigenen vier Wänden immer mehr. Vor allem für jüngere Eigenheimkäufer sind Finanzierungen vielfach nur noch ausserhalb der besten Lagen möglich. Zudem steigen aufgrund der sehr hohen Tragbarkeitshürden die Einkommens- und Eigenkapitalanforderungen überproportional stark an.

«Wer nicht bereits wohlhabend ist oder über Erbvorbezüge an Kapital gelangen kann, wird erst in einer späteren Lebensphase eigentumsfähig. Um die eigenen Kinder im Einfamilienhaus aufwachsen zu sehen, wird es dann aber für einige zu spät sein», sagt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.

Schweiz steht gut da 

Das Raiffeisen Economic Research wirft in der jüngsten Ausgabe seiner Publikation «Immobilien Schweiz» einen Blick über die Landesgrenzen hinaus. Dieser fördert äusserst spannende Erkenntnisse über unseren Immobilienmarkt zutage. Obwohl die Preise seit 25 Jahren praktisch nur die Richtung nach oben kennen, sind die Eigentumspreise in der Schweiz – im Verhältnis zu den hohen Einkommen – nicht besonders hoch.

Im Vergleich mit den Nachbarländern steht die Schweiz sogar am besten da. Nur rund achteinhalb Jahre muss ein Haushalt hierzulande theoretisch arbeiten, um so viel zu verdienen, wie eine durchschnittlich Eigentumswohnung kostet. In Deutschland sind es über neun Jahre, in Österreich über zehn und in Frankreich sogar 13.

Politisches Spannungsfeld 

Zudem kann mit einem Umzug von der Miet- in die Eigentumswohnung in der Schweiz – verglichen mit anderen Ländern – mit am meisten Geld gespart werden. Trotz dieser hohen Attraktivität von Wohneigentum weist die Schweiz mit rund 36 Prozent die mit Abstand kleinste Wohneigentumsquote aller untersuchten Länder auf.

Dies liegt darin begründet, dass die Schweiz im politischen Spannungsfeld zwischen Wohneigentumsförderung und Systemstabilität im internationalen Vergleich stärker auf Sicherheit setzt. Letzlich führt dies dazu, dass Wohneigentum hierzulande immer mehr zum Privileg wird. «Im herrschenden Tiefzinsumfeld bleibt vielen, vor allem jüngeren Mittelstandshaushalten, so die Erschliessung eines beträchtlichen Einsparpotenzials verwehrt», stellt Neff fest. Quelle: finews.ch

Studie: Umfrage Immobilieninvestoren

Für die Studie wurden von JLL zu Beginn des aktuellen Jahres Immobilieninvestoren befragt, die in der Schweiz im professionellen Segment Immobilienbestände halten und am Schweizer Markt aktiv als Investoren auftreten. Die Antworten wurden pro Investor nur einmal erhoben und von den jeweils zuständigen Senior-Akquisitions-Managern oder Anlageverantwortlichen abgegeben. Insgesamt haben 90 Investoren mit ihren Gesellschaften an der Umfrage teilgenommen, die selbst oder mit ihren Anlagevehikeln in der Summe einen direkten Schweizer Immobilienbesitz von rund 251 Mrd. CHF halten. Unter der Annahme, dass alle in der Schweiz direkt gehaltenen Anlageimmobilien sich auf ein Gesamtvolumen von rund 320 Mrd. summieren, deckt die Umfrage rund 78 Prozent des Gesamtmarktes ab und ist damit sehr repräsentativ. Für die Auswertung werden die Antworten der Umfrageteilnehmer gleich gewichtet, unabhängig von der Grösse der Institution, die sie vertreten. Quelle: Schweizer Immobilienbrief

Mieten rechtfertigen hohe Vervielfältiger nicht

Dass es eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt gibt, steht für die Wissenschaftler ausser jedem Zweifel. Der Empirica Blasenindex (s. Kastentext) fürs erste Quartal 2021 zeigt, dass in 300 Regionen die Kaufpreise den Mieten und in 332 Regionen die Kaufpreise den Einkommen davongelaufen sind. Wie die Empirica-Researcher berichten, haben sich einige massgebliche Vielfache mindestens oder sogar mehr als verdoppelt. Aktuell sehen die Ökonomen für 11 von 12 Grossstädten eine «eher hohe» Blasengefahr – allein in Köln sei die Gefahr nur «mässig», weil dort zu wenig gebaut werde. «Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein», so die Empirica-Ökonomen. Doch wie lange dies noch so sein werde, sei fraglich. Denn bei einem Zinsanstieg müssten entweder die Preise runter oder die Mieten hoch – und es sei zu erwarten, dass Mietsteigerungen künftig stärker reglementiert werden als heute. Quelle: www.immobilienbusiness.ch