Marktentwicklung für Wohneigentum

Die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz ist ungebrochen, das Angebot reicht oft nicht aus. Es wird viel gebaut, innerstädtisch sind jedoch oftmals höchstens Sanierungen und Ausbauten möglich. Das führt zu einer Anspannung auf dem Immobilienmarkt der sich in den Preisen äussert. Beim Kauf einer Wohnimmobilie (Häuser und Eigentumswohnungen) belief sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis im 4. Quartal 2021 auf CHF 6'385. Hinzu kommen noch diverse Erwerbsnebenkosten wie Maklergebühren, je nach Kanton diverse Steuern, dazu Kosten für den Notar samt Grundbucheintrag – deren Höhe sich am Kaufpreis orientiert.

Seit dem 1. Quartal 2017 sind die Quadratmeterpreise beim Kauf von Wohneigentum schweizweit um etwa 5 % gestiegen, im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einer Veränderung um +2 %.

Immobilienfonds eine solide Kapitalanlage

Hiesige Immobilienfonds sind hoch im Kurs. Sie schreiben Gewinne: Sechs von ihnen liefern eine Rendite von mehr als zehn Prozent.

Mit Immobilien lässt sich ruhig schlafen. Viele Anleger halten Immobilienfonds für eine solide, aber etwas langweilige Kapitalanlage. Andere sehen gerade darin den Charme von Grund und Boden, denn selbst in turbulenten Zeiten erwirtschaften sie sehr verlässliche Ausschüttungsrenditen.

Die Titel werden täglich an der Börse gehandelt. Jeder Kleinanleger kann schon mit ein paar hundert Franken investieren. Bei der Performance lassen die Besten dieser Anlageklassen andere Kapitalanlagen weit hinter sich: Der Gesamtindex der kotierten Immobilienfonds kam über die letzten fünf Jahre auf einen Total-Return von 7,25 Prozent pro Jahr. Quelle: www.handelszeitung.ch

Es wird teurer am Schweizer Immobilienmarkt

Die Zinsen klettern, alles wird teurer. Was sind die Folgen am Immobilienmarkt? Es wird teurer, für Eigentümer sowie für Mieter. 

Im Podcast «Handelszeitung Insights» spricht Tim Höfinghoff mit Redaktor Marc Iseli über den Immobilienmarkt. Nachdem die Notenbanken die Zinsen erhöht haben, kommt es auch am Immobilienmarkt zur Zeitenwende.

Was sind die Folgen für Mieter und was haben Eigentümer zu erwarten? Wie müssen sich Kaufinteressierte positionieren, zumal Hypotheken deutlich teurer geworden sind? Und werden die Immobilienpreise tatsächlich sinken?

Wohnimmobilienfonds für Investoren attraktiv

Es sind Stabilität und Berechenbarkeit, die Wohnimmobilienfonds für Investoren attraktiv machen. Aber die Bewertungen sind hoch.

Anlagen in Schweizer Immobilienfonds sind im Grunde ein Ersatz für festverzinsliche Bonds: stabile Ausschüttungen, aber kaum Kursfantasie. Doch die Fonds sind mittlerweile sehr hoch bewertet.  Der Preisaufschlag gegenüber dem Inventarwert beträgt teilweise 60% und liegt über dem, was selbst fantasievollste Szenarien rechtfertigen könnten.

Allerdings ist die Situation für viele Anleger fast alternativlos. Alle Vermögensklassen sind überbewertet. Der Anlagedruck und der Negativzins, den die Banken den Barbeständen auferlegen, bewirken, dass weiterhin Fondsanteile gekauft werden. In Zeiten der Pandemie sind dies besonders solche mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien. Quelle: www.fuw.ch

8030 Franken pro Quadratmeter für Stockwerkeigentum

Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser stiegen im November weiter an. Hauskäufer bezahlen 7130 Franken pro Quadratmeter – Stockwerkeigentümer sogar 8030 Franken. Das liegt auch an der Pandemie. Die Preise für Wohneigentum gehen durch die Decke – daran änderte sich auch im November nichts! Dafür sorgt unter anderem die fünfte Corona-Welle. Käufer müssen sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern tiefer in die Taschen greifen.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sah sich im November mit 0,6 Prozent höheren Preisen konfrontiert als im Oktober. Das zeigt der aktuelle Immobilien-Preisindex der Wohnplattform Immoscout 24. Damit liegt der Quadratmeterpreis im landesweiten Durchschnitt bei 8030 Franken. Für eine typische Wohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche werden somit 880'000 Franken fällig.

Haus günstiger als Eigentumswohnung

Auch die Preise für Einfamilienhäuser stiegen um 0,1 Prozent an. Im Vergleich zum Vorjahr kosten Häuser aktuell über sechs Prozent mehr. Hauskäufer bezahlen jedoch deutlich weniger pro Quadratmeter als Käufer von Stockwerkeigentum: Der Quadratmeterpreis liegt bei 7130 Franken. Ein typisches Haus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche wird laut Immoscout 24 für 1'140'000 Franken ausgeschrieben.

«Die neuerliche Corona-Welle dürfte den Trend steigender Immobilienpreise vorläufig stützen, da im fragilen Wirtschaftsumfeld kaum Zinserhöhungen seitens der Notenbanken zu erwarten sind», sagt Martin Waeber (49), Managing Director Immobilien der Swiss Marketplace Group, zu der Immoscout 24 gehört. Die Dauer dieser Politik hänge jedoch stark von der weiteren Entwicklung der Konsumentenpreise ab, so Waeber. Diese stiegen jüngst deutlich an.

Auch die Mieten steigen

Mieterinnen und Mietern gings im November auch nicht besser: Die Mieten der inserierten Wohnungen legten im Schweizer Schnitt um 1,5 Prozent zu. Ein Blick auf die längerfristige Entwicklung zeigt jedoch: Ganz so schlimm ist es nicht. Über die letzten 12 Monate stiegen die Mieten mit 1,0 Prozent deutlich weniger an als die Kaufpreise. Quelle: Blick

 

Mieten steigen mittelfristig leicht an

Insgesamt sind Mieten in der Schweiz etwas günstiger geworden. Dabei standen vor allem Altbauten in der Region Basel und Zürich unter Druck. Die Neubau-Mieten stagnierten dagegen. Mittelfristig geht FRPE konjunkturell bedingt – hauptsächlich im mittleren Neubau-Segment – von einem leichten Anstieg der Mieten aus.

Gleichzeitig gingen die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser weiter zurück. Die mittlere Bruttorendite liege aktuell bei 3,5 Prozent. Wegen der sinkenden Renditen wichen die dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren in peripheren Regionen aus, was dort zu Preissteigerungen führe.

Werden die Preise für Wohnimmobilien weiterhin so stark steigen ?

Werden die Preise für Wohnimmobilien weiterhin so stark steigen? Und wo findet der Mittelstand bezahlbares Wohneigentum? Antworten von CS-Experte Fredy Hasenmaile. Wir rechnen mit weiteren Preisanstiegen. Alles andere würde uns sehr überraschen. Allerdings dürfte sich das jährliche Preiswachstum etwas abschwächen auf eine mittlere einstellige Zahl. Die hohen Preisanstiege in Kombination mit den strikten Regulierungen limitieren die Kaufmöglichkeiten vieler Haushalte, was einen dämpfenden Einfluss ausübt.

Drohen in gewissen Gegenden Preisblasen?
Blasen entstehen, wenn viel Spekulation im Spiel ist und Käufe bloss zum Zweck des raschen Wiederverkaufs getätigt werden. So etwas haben wir in den letzten Jahren nicht beobachtet. Die sehr hohen Preise in der Schweiz lassen sich grossmehrheitlich durch die ultratiefen Zinsen erklären. Einzig in Genf machen uns die weit von den Einkommen abgekoppelten Eigenheimpreise Sorgen.

Jedem Käufer, der heute einsteigt, muss allerdings bewusst sein, dass wir uns weit oben auf der Fahnenstange befinden und eine beträchtliche Fallhöhe entstanden ist. Da zuletzt auch in den peripheren Regionen die Preise stark angestiegen sind, gibt es kaum Regionen, wo man bei einem Preiseinbruch nicht auch betroffen wäre.

Wo findet eine Familie aus dem Mittelstand mit einem Haushaltseinkommen von jährlich maximal 200’000 Franken heute noch Wohneigentum?
Für Mittelstandsfamilien ist Wohneigentum in und um die Grosszentren heute nicht mehr erschwinglich. Auch nicht für den obersten Mittelstand – mit Haushaltseinkommen von 200’000 Franken. Ein solches Einkommen reicht bei strikter Anwendung der Tragbarkeitsrichtlinien für ein Objekt bis 1,2 Millionen Franken. Eine durchschnittliche neue Eigentumswohnung in der Stadt Zürich kostet aktuell 1,8 Millionen.

 Eine unserer Analysen hat aber gezeigt, dass in 30 Minuten Fahrzeit vom Zürcher Hauptbahnhof im Mittel bereits 45 Prozent weniger bezahlt wird als in der Stadt Zürich. Zum Beispiel im Weinland oder im Tösstal. Ansonsten bleibt nur das Ausweichen in Kantone wie Thurgau oder Aargau. Mit zunehmender Distanz zu den Grosszentren ist Wohneigentum für den Mittelstand also noch tragbar. Haushalte am Genferseebogen müssen dazu in Regionen des Kantons Freiburg oder ins Unterwallis ausweichen. Aus Sicht von Basel empfiehlt sich am ehesten das hintere Frick- oder das Laufental.

Für Mittelstandsfamilien ist Wohneigentum in und um die Grosszentren heute nicht mehr erschwinglich.

Wie gross ist die Gefahr, dass ein rascher Anstieg der Zinsen den Immobilienmarkt in Schieflage bringt?
Diesbezüglich sind wir relativ entspannt, aus zwei Gründen: Erstens müssen aufgrund der strikten Regulierung Hauskäufer bereits heute kalkulatorisch Zinsen von 4,5 oder 5 Prozent tragen können. Zweitens haben mehr als vier von fünf Hypothekarnehmern eine Fixhypothek abgeschlossen. Das heisst, der Zinsschock würde die meisten erst mit einiger Verzögerung treffen.

Dennoch gilt es zu berücksichtigen, dass ein rascher Zinsanstieg die Bewertungen von Immobilien empfindlich reduzieren würde. Das dürfte nicht ohne Blessuren über die Bühne gehen. Es gäbe zwar happige Abschreiber und auch Problemfälle bei Eigentümern, die erst vor kurzem gekauft haben, aber der Immobilienmarkt würde dadurch nicht aus den Angeln gehoben werden. Wir haben nicht umsonst eine der strengsten Regulierungen weltweit. Quelle:  https://www.handelszeitung.ch

 

 

 

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