Steigende Baukosten sind die Hauptsorge der Branche

Neben der Emission beschäftigen vor allem steigende Baukosten die befragten Immobilieninvestoren. Mehr als zwei Drittel von ihnen nannten dies als Hauptsorge der Branche (zum Vergleich: 2018 führten 61 Pro-zent der Umfrageteilnehmer die Baukosten als Hauptsorge an). Den grössten Anteil daran haben Arbeits- und Materialkosten mit zusammen-genommen fünf bis sieben Prozent Inflation pro Jahr. Die Folge sind hohe Preise, insbesondere bei Top-Objekten: 65 Prozent der Befragten, also beinahe zwei Drittel, stimmten der Aussage zu, dass Prime Assets überteuert seien (47% «stimme zu», 18% «stimme voll und ganz zu»). Ins-gesamt 68 Prozent der Investoren sehen daher im Development bzw. Redevelopment den besten Weg, Top-Immobilien zu erwerben (47% «stimme zu», 21% «stimme voll und ganz zu»).Interessant ist, dass die befragten Immobilieninvestoren mehrheitlich davon ausgehen, dass auch in Zu-kunft ausreichend Eigen- und Fremdkapital zur Verfügung stehen wird. Grund dafür sind insbesondere die anhaltend niedrigen Zinsen in vielen europäischen Ländern.

Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief 

 

 

Online-Plattform für Immobilienanlagen

Mit Immoday ist auf Initiative des Berufsverbands Coptis und wichtiger Akteure des Immobiliensektors ein Online-Medium für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz gegründet worden. Ziel ist es, die Anlageklasse populärer zu machen.

Auf der deutsch-französischen Online-Plattform sind quantitative Marktdaten, Branchennews, Informationen über Akteure des Immobiliensektors, Konjunkturanalysen und didaktische Inhalte zu finden. Weiter will Immoday die Immobilienverbriefung fördern und Partner-Lösungen anbieten.

Immobilienfonds würden sich auf nur 3% aller in der Schweiz verfügbaren Fonds belaufen, ausserdem betrage die Immobilienverbriefung in der Schweiz derzeit lediglich 3% bis 5%, verglichen mit 30% in einigen Nachbarländern, heisst es in einer Mitteilung von Immoday. Im Zeitalter der Digitalisierung wolle man genau diese Anlageklasse fördern und so zu einer Expansion des Sektors beitragen.

Das Team des neuen Online-Mediums ist in Nyon ansässig. Präsident ist Riccardo Boscardin, der seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig ist und bei UBS von 2002 bis 2014 die Abteilung Global Real Estate-Switzerland leitete. Die Position des Direktors hat Marc-Henri Bujès inne, der unter anderem für die Investmentfonds-Datenbanken von Standard & Poor’s zuständig war. Als Head of Business Development fungiert Philippe Perret du Cray, der langjährig in den Bereichen Marketing und Kommunikation in verschiedenen Medien tätig ist. «Unser Ziel ist es, diese besonders attraktive Anlageklasse gerade jetzt, wo Negativzinsen und konjunkturelle Unsicherheiten Schlagzeilen machen, verständlicher zu gestalten», sagt Boscardin. (ah) Quelle: www.immobilienbusiness.ch

 

Aktive Wohnpolitik in St. Gallen

Die Stadt St.Gallen will mitprägen, wie sich der Wohnbau in den kommenden Jahren entwickelt. Ziel ist das Bevölkerungswachstum, das in den letzten Jahren ausgeblieben ist. In einem partizipativen Prozess wurde eine Strategie für die Wohnbaupolitik erarbeitet.

Seit 2010 stagniert das Bevölkerungswachstum in der Stadt St.Gallen, während andere Städte gewachsen sind. Nun sollen die Potenziale der Stadt überprüft und die Wohnqualität vor allem in Umstrukturierungs- und Verdichtungsgebieten zusammen mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhöht werden, heisst es in der Mitteilung der Stadt St.Gallen vom Montag.

Städtische Grundstücke könnten dabei dem Markt zugeführt werden und der Realisierung beispielhafter Siedlungen dienen. Das Ziel der nun vorliegenden Wohnraumstrategie sei «eine lebenswerte und sozial durchmischte Stadt mit einem bedarfsgerechten Wohnangebot für alle Bevölkerungsgruppen».

Erarbeitet wurde das Konzept unter Federführung der Stadtplanung zusammen mit Vertreterinnen und Vertretern der Immobilienwirtschaft sowie mit Verbänden zur Wohnraumentwicklung. Weiter sind dafür Studien und Befragungen von Fachpersonen und Instituten eingeflossen.

Der Kern sind sechs Handlungsfelder, bei denen es etwa um neue urbane Wohnqualitäten und gesellschaftliche Trends mit Stichworten wie «Wohnen im Alter», «Nachfamiliäres Wohnen» oder «Mehrgenerationenwohnungen» geht. Unter anderem soll der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert und städtisches Bauland im Baurecht abgegeben werden.

Die Stadt will aber auch Wohnraum für Zielgruppen mit hoher Investitionsbereitschaft an Orten mit bevorzugter Lage ermöglichen. Weiter soll der Austausch und die Vernetzung gefördert werden. Quelle: fm1today.ch/sda

Schweizer lieben Wohneigentum

So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Nicht aber in der Ostschweiz: Neun von zehn Ostschweizerinnen und Ostschweizer wollen auch nach der Pensionierung Eigentümerin oder Eigentümer bleiben. 72 Prozent wollen in der aktuellen Liegenschaft bleiben, und 15 Prozent können sich vorstellen, eine kleinere Immobilie zu kaufen. Gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen ist man in der Zentralschweiz mit 14 Prozent am aufgeschlossensten. In der Ostschweiz spricht sich nur gerade ein Prozent für diese Wohnform aus. Quelle:moneypark.ch

Steuern als Hauseigentümer reduzieren

Versuchen Sie daher, den Eigenmietwert mit abzugsfähigen Aufwendungen wie Unterhaltskosten oder Renovationen zu senken. Grundsätzlich sind nur werterhaltende Reparaturen und Unterhaltsarbeiten abzugsfähig. Dabei können Sie zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten wählen.

Planen Sie Renovationen möglichst gut. Wenn Sie Unterhaltsarbeiten gestaffelt vornehmen, können Sie den steuerbaren Liegenschaftsertrag über mehrere Jahre tiefer halten. In Zeiten ohne Sanierungen haben Sie immerhin die Möglichkeit, den Pauschalabzug geltend zu machen. Dieser beläuft sich bei maximal neun Jahre alten Häusern auf 10 % des Eigenmietwerts. Bei älteren Liegenschaften können Sie sogar bis zu 20 % des Eigenmietwerts abziehen. Wenn Renovationen anfallen, können Sie die effektiven Kosten abziehen. Ist Ihre Pensionierung bald in Sicht? Dann führen Sie – wenn irgend möglich – noch alle nötigen Renovationen während Ihres Berufslebens durch. Denn die Renovationsabzüge sind wirksamer bei einem höheren Einkommen und einem dementsprechend höheren Grenzsteuersatz.

Wertvermehrende Investitionen dürfen Sie grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Investitionen mit einem Energiespareffekt hingegen bilden in fast allen Kantonen die Ausnahme: Erkundigen Sie sich diesbezüglich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen.

Käufer eines Eigenheims nehmen meist eine Hypothek auf. Das hat Einfluss auf die Steuererklärung: Den Kredit selbst können Sie vom Vermögen, die Schuldzinsen vom Einkommen abziehen. Je kleiner die Hypothek durch Amortisationszahlungen wird, desto geringer fällt folglich auch der Steuerabzug aus. Bei hohen Einkommen kann es sich darum aus Steuerspargründen lohnen, die Hypothek nicht oder nicht ganz zurückzuzahlen. Eine indirekte Amortisation kann sich in einem solchen Fall anbieten. Bevor Sie sich entscheiden, lassen Sie Ihren Hypothekarberater die Folgen der indirekten Amortisation genau berechnen.

Eine weitere attraktive Möglichkeit, Steuern zu sparen, ist die Säule 3a. Geld aus der dritten Säule ist steuerfrei und kann für den Erwerb oder den Neubau eines Eigenheims genutzt werden. Ebenfalls können Sie damit Rückzahlungen von Hypotheken vornehmen. Sprich: Falls Sie Ihre Hypothek indirekt durch die Säule 3a amortisieren, müssen Sie das Geld nicht versteuern. Quelle www.immoscout24.ch

Covid-19: Weniger Immobilien auf dem Markt

In der Schweiz hat das Angebot von zum Verkauf stehenden Immobilien während der Sommermonate 2020 abgenommen. Die Nachfrage ist weiterhin rege, aber es kommen weniger neue Objekte auf den Markt.

In der Zeit zwischen Juli und Oktober ist das Angebot an zum Verkauf ausgeschriebenen Liegenschaften um ein Viertel auf 20'620 geschrumpft. Ein Grund dafür sei, dass viele Liegenschaften verkauft wurden, weil mit dem Trend zu mehr Homeoffice der Fokus auf das eigene Zuhause grösser geworden sei, schreibt der Vermittler von Immobilienmaklern, Bestag, in einer am Dienstag veröffentlichten Studie.

Zudem hätten sich die Präferenzen verschoben. So wollten Eltern ein Haus mit Garten für ihre Kinder und würden daher auch längere Wege zum Pendeln in Kauf nehmen. Ein weiterer Grund für die rege Nachfrage sind die rekordtiefen Zinssätze für Hypotheken.

Weniger Liegenschaften angeboten

Ein anderer Grund ist laut Bestag, dass weniger Liegenschaften angeboten werden und oder einige gar wieder aus dem Verkauf gezogen wurden. So würden Ferienwohnungen vermehrt behalten und nicht verkauft. So wurden im Wallis, Tessin und in Graubünden, den typischen Ferienregionen, 3'200 Liegenschaften weniger zum Verkauf angeboten, was 47 Prozent des Rückganges erkläre.

Dazu komme, dass Eigentümer keine potenziell mit Covid-19 infizierte Besucher durch ihre Häuser führen wollten. Auch schätzten die potenziellen Verkäufer das Umfeld vor allem bezüglich des Preises als ungünstig ein.

Nur gerade bei 13,1 Prozent aller Immobilienverkäufe komme einer der drei am besten für das jeweilige Objekt qualifizierten Makler zum Zuge, schreibt Bestag. Das bedeute, dass bei fast 87 Prozent aller Immobilien nicht der ideale Makler verkaufe, was sich auf den Verkaufserlös negativ auswirken könne.

Das zeige, fasst Bestag die Studie zusammen, dass bisher Covid-19 noch keine negativen Folgen auf die Immobilienpreise gehabt hat. Da das Angebot knapp sei, könne man vielleicht sogar eine kurzfristige Preissteigerung erwarten. Quelle: cash.ch

 

Stockwerkeigentum: Wohnung vermieten

Der Besitzer von Stockwerkeigentum ist frei, sein Nutzungsrecht selber auszuüben oder die Wohnung zu vermieten. Jedoch bleibt er der Gemeinschaft gegenüber stets verpflichtet.

Als Stockwerkeigentümer können Sie Ihre Wohnung selber nutzen oder diese einem Dritten vermieten. Das besagt das Recht zur selbstständigen Verwaltung der Sonderrechtsräume.

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, gehen Sie am besten gleich vor wie der Besitzer eines Mehrfamilienhauses: Wohnung ausschreiben oder im Bekanntenkreis anpreisen, die potentiellen Bewerber zu einer Besichtigung einladen und schliesslich diejenigen aussuchen, die am besten zur Hausgemeinschaft passen.

Die Vorgaben des Mietrechts einhalten

Die Normen des Mietrechts müssen Sie anschliessend beim Aufsetzen des Vertrages zwingend beachten. Als Vermieter können Sie Vertragsdauer, Mietzins sowie Nutzungszweck der Wohnung festlegen. Vertraglich sollten Sie zudem vereinbaren, dass die Mieterschaft nicht mehr Rechte erhält, als den Eigentümern selbst zukommen.

Festlegung des Mietzinses

Für die Festlegung des Mietzinses einer Wohnung können Sie auf verschiedene Methoden zurückgreifen:

Berechnung basierend auf der kostendeckenden Bruttorendite: Für diese Kalkulation werden die Anlagekosten (Liegenschaftspreis und Hypotheken) sowie die laufenden Kosten (Kapital- und Bewirtschaftungskosten) herangezogen.

Berechnung basierend auf der Nettorendite: Dabei ist das investierte Eigenkapital, der Liegenschaftsaufwand (die Hypo-Zinsen, Betrieb, Unterhalt und Verwaltung) zu berücksichtigen.

Berechnung anhand Orts- oder Quartierüblichkeit: In diesem Fall werden verschiedene Objekte verglichen, die sich von der Grösse, dem Standorte, der Ausstattung sowie des Zustands und der Bauperiode sehr ähnlich sind.

Nebenkosten besser auslagern

Da ein Stockwerkeigentümer die Betriebskosten dank der alljährlichen Abrechnung gut kennt, sollte er die Nebenkosten aus dem Mietzins herausnehmen und eine Akontozahlung vereinbaren. Jedoch können nicht sämtliche Gemeinschaftskosten als Nebenkosten verrechnet werden.

Im mietrechtlichen Sinn fallen unter den Begriff Nebenkosten nur solche Beträge, die sich aus dem Gebrauch der Wohnung ergeben also etwa Hauswartung, Strom, Heizung und Warmwasser, Kehrichtgebühren etc. Quelle: www.immoscout24.ch

Wohnen im Stockwerkeigentum

Haben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben, übernimmt die Administration des Objektes in der Regel ein Verwalter. Er zahlt Rechnungen, schliesst Versicherungen ab und kümmert sich um die Pflege der Aussenanlagen – als Eigentümer werden Sie hier deutlich entlastet. Die genauen Aufgaben der Hausverwaltung werden von allen Stockwerkeigentümern gemeinsam in einem Verwaltervertrag definiert. Zudem wohnen mehrere Parteien im Haus. Bei einer längeren Abwesenheit gibt es immer jemanden, der Ihr Eigentum im Blick hat.

Fazit: Die Kosten für Grund und Boden verteilen sich beim Stockwerkeigentum auf mehrere Eigentümer. Im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses bieten sich hier finanzielle Vorteile. Sie erwerben das Sondernutzungsrecht an Ihrer Eigentumswohnung, die Sie Ihrem Geschmack entsprechend aus- und umbauen können. Lediglich beim Gemeinschaftseigentum entscheiden alle Stockwerkeigentümer zusammen. Nehmen Sie vor dem Kauf Einsicht in die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen – so können Sie sicher sein, dass es keine Streitigkeiten unter den Eigentümern. Quelle: www.immoscout24.ch