Robuster Immobilienmarkt in der Schweiz

Die Preise für Immobilien sind hoch und trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen. «Wir erwarten weiterhin eine positive Entwicklung am Immobilienmarkt», kommentiert Caroline Hilb die aktuelle Situation. Selbstbewohntes Wohneigentum wird stark nachgefragt, was die Preise stützen wird. Auch bei den Renditeliegenschaften wird die Nachfrage hoch bleiben, vor allem bei den institutionellen Anlegern. Die Leerstände in älteren Liegenschaften werden weiter steigen, weil mehr Leute in Neubauten – auch zur Miete – umziehen.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Zunächst einmal wissen Kaufinteressenten durch die Mietphase, was sie kaufen. Viele Häuser oder Wohnungen, werden heute bereits verkauft, obwohl sie erst in ein paar Monaten fertiggestellt sind. Zwar kauft man auch hier in der Regel nicht die Katze im Sack, aber es gibt immer ein paar Risiken, wie eine Insolvenz des Bauträgers oder Mängel, die erst nach der Fertigstellung erkannt werden. Das kann beim Mietkauf einer bereits existenten Immobilie so nicht passieren. Hinzu kommt, dass Zeit gewonnen wird, bis sich die finanzielle Situation etwa durch einen Karrieresprung verbessert. Ein paar schöne Reisen sind in der Zwischenzeit dann auch noch drin.

Der Mietkauf gestaltet sich dagegen fast immer teurer als ein normaler Immobilienkauf. Der Grund liegt zum einen darin, dass durch die zusätzliche Rate für den Kauf die monatliche Belastung höher ausfällt als für eine vergleichbare Mietwohnung, für die ja „nur“ Miete gezahlt werden muss. In viele Verträgen wird zusätzlich noch eine sogenannte Abzinsung vereinbart. Diese dient dazu, einen Ausgleich dafür zu leisten, dass der Eigentümer der Immobilie diese ja durch die vertragliche Verpflichtung mit dem Mieter nicht anderweitig verkaufen kann. Wenn er die Immobilie gleich verkaufen würde, könnte er das erhaltene Geld schließlich irgendwo anlegen und dafür Zinsen erhalten.

Der Abzinsungsfaktor sorgt jedoch auch gleichzeitig dafür, dass die Zeit, bis die Immobilie endgültig abgezahlt ist, wesentlich länger ist, als beim normalen Hauskauf. Während angesichts der niedrigen Zinsen eine Immobilie heute schon vielfach zwischen zehn und fünfzehn Jahren abgezahlt werden kann und die Übertragung der Immobilie sofort erfolgt, dauert es beim Mietkauf oft 20 Jahre oder länger, bis der Kaufpreis insgesamt zusammengekommen ist. Erst dann wird die Immobile im Grundbuch übertragen und auch erst dann kann eine Beleihung erfolgen. Quelle:imaginemag.ch

Rückzahlung von Mietkautionen

Bei der Rückzahlung von Mietzinskautionen gebe es öfters Verzögerungen, sagt Fabian Gloor, Rechtsexperte beim Schweizerischen Mieterverband. In der Regel beträgt die Kaution ein bis drei Monatsmieten. Sie muss bis zum Ende des Mietverhältnisses auf einem Sperrkonto hinterlegt bleiben. Dieses Konto läuft zwar auf den Namen des Mieters, es darf aber nur mit Zustimmung der Vermieterin – oft eine Liegenschaftsverwaltung – wieder aufgelöst werden.

Nach einem Monat müsste die Kaution ausbezahlt werden

Wenn nach der Wohnungsübergabe alle Ansprüche geklärt oder erledigt sind, gibt die Liegenschaftsverwaltung die Kaution frei, indem sie ein entsprechendes Bankformular unterschreibt. «Gemäss einer ungeschriebenen Regel muss die Vermieterin das innerhalb eines Monats tun, nachdem alle Ansprüche beglichen sind», sagt Gloor.

Im eingangs erwähnten Beispiel sind alle Ansprüche beglichen und die einmonatige Frist abgelaufen. Wie gehen Mieterinnen und Mieter in diesem Fall am besten vor? Gloor kennt verschiedene Beispiele, in denen entweder die Freigabe der Kaution grundlos verweigert oder nicht einmal eine Abrechnung mit finanziellen Ansprüchen vorgelegt wurde. Wenn es dazu komme, rät er Mieterinnen und Mietern, sich an die zuständige Schlichtungsbehörde zu wenden. Die Schlichtungsstelle kann die Freigabe der Kaution innert weniger Wochen veranlassen. Eine Übersicht über die regional zuständigen Schlichtungsbehörden hat der Schweizerische Mieterverband auf seiner Internetseite aufgeschaltet.

Ein Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Bank die Kaution selbst dann auszahlen, wenn keine Schlichtungsbehörde eingeschaltet worden ist. Bedingung dafür ist, dass die Liegenschaftsverwaltung kein Verfahren gegen den Mieter eingeleitet hat. Die Bank verlangt in der Regel ein Wohnungsabgabeprotokoll und ein Kündigungsschreiben. Gloor rät von diesem Weg eher ab. Denn erstens ist es für viele Mieter ärgerlich, so lange auf das Geld warten zu müssen, und zweitens «tun viele Banken in solchen Fällen kompliziert und wollen alle möglichen Bestätigungen sehen».Quelle: derbund

 

Immobilienpreise trotzen der Pandemie

Schon seit Jahren warnen Marktbeobachter und auch die Schweizer Nationalbank (SNB) vor Ungleichgewichten am heimischen Immobilienmarkt. Doch ein Ende der Preissteigerungen ist noch immer nicht in Sicht. Selbst die Corona-Pandemie im letzten Jahr konnte den Aufwärtstrend nicht stoppen. Um 5,5% stiegen die Preise für Wohneigentum in den letzten zwölf Monaten im Schnitt, hat das Beratungsunternehmen IAZI berechnet. Und auch bei den Renditeliegenschaften überbieten sich die Käufer offenbar immer wieder. Mittlerweile gehen Mehrfamilienhäuser mit Bruttorenditen von nur noch 1,8% in Zürich oder 1,5% in Genf über den Tisch, sagte Donato Scognamiglio, CEO vom IAZI, an einer Medienorientierung. Obwohl all diese Zahlen zur Vorsicht mahnen, hält sich Scognamiglio mit konkreten Prognosen zur weiteren Marktentwicklung derzeit zurück. «Wir haben vor zwei Jahren gesagt, dass Ende 2021 die Preise korrigieren werden», so der Professor, der an der Uni Bern lehrt. Doch bisher zeichne sich nicht ab, dass diese Prognose eintreffen werde. Daher gesteht er offen: «Wir wissen nicht, ob und wann es zu einer Korrektur kommt». Gleichzeitig verweist er darauf, dass er mit seiner Fehlprognose nicht allein ist. Schon 2010 hat SNB-Präsident Thomas Jordan vor einer Immobilienblase gewarnt. Seither geht es ununterbrochen aufwärts. Auch heute warne die Nationalbank weiter vor einer Krise, befeuere aber gleichzeitig mit ihren Negativzinsen den Immobilienmarkt weiter. Quelle: schweizeraktien.net

Was kostet ein Makler?

Beim erfolgreichen Verkauf erhält der Makler eine Provision – die sogenannte Courtage. Es ist rechtlich nicht festgelegt, wie hoch sie liegen darf, und wie sie berechnet wird. Meist beträgt die Provision etwa 2-3% des Verkaufspreises. Zusätzlich zur Courtage, die nur dann bezahlt werden muss, wenn das Haus verkauft wird, fallen andere Kosten an, zum Beispiel Reisespesen oder Vermarktungskosten. Diese Kosten werden im Maklervertrag festgehalten – hier empfiehlt es sich, ein Kostendach oder einen Fixpreis auszumachen. Zudem kommen Kosten für die Erstellung der Verkaufsdokumentation dazu, sowie möglicherweise für die Immobilienschätzung.

Wohneigentum um 2,2% gestiegen

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) stieg im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 2,2% und steht bei 105,3 Punkten (4. Quartal 2019 = 100). Gegenüber dem gleichen Quartal im Vorjahr betrug die Teuerung 4,7%. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.  Im 2. Quartal 2021 zogen schweizweit gesehen sowohl die Preise der Einfamilienhäuser (+2,6%) wie auch diejenigen der Eigentumswohnungen (+1,8%) an. Beide Marktsegmente weisen in sämtlichen Gemeindetypen höhere Preise als im Vorquartal auf. Der Anstieg der Einfamilienhauspreise war in den ländlichen Gemeinden besonders ausgeprägt (+4,6%). Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in den intermediären Gemeinden am stärksten (+2,9%).

Schweizerischer Baupreisindex

Die Baupreise sind im April 2021 um 1,4% gestiegen  24.06.2021 - Der Baupreisindex erhöhte sich zwischen Oktober 2020 und April 2021 um 1,4% auf 101,4 Punkte (Oktober 2020 = 100), Dieses Ergebnis ist auf ein Preiswachstum sowohl im Hochbau als auch im Tiefbau zurückzuführen. Innert Jahresfrist ist das Preisniveau im Baugewerbe um 1,2% gestiegen. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.  Der Anstieg des Preisindexes im Hochbau gegenüber dem vorangehenden Halbjahr ist hauptsächlich auf höhere Preise im «Rohbau 1» (Baumeisterarbeiten) zurückzuführen. Die Preise im «Rohbau 2» (Dichtungsbeläge Flachdächer) haben ebenfalls zugenommen, wenn auch weniger stark.   Die Preise sind in allen Grossregionen gewachsen, am deutlichsten in der Nordwestschweiz (+2,2%), gefolgt vom Tessin (+2,0%) und von Zürich (+1,6%).  Im Tiefbau wurden im Vergleich zum vorangehenden Halbjahr insbesondere beim «Oberbau» (kleinere Trassenbauten) beim «Erd- und Unterbau» (kleinere Trassenbauten) sowie in geringerem Ausmass bei der «Tragkonstruktion» (kleinere Kunstbauten) höhere Preise beobachtet.  Ausser in Zürich, der Zentralschweiz und der Ostschweiz sind die Preise in allen Regionen gestiegen. Die grösste Zunahme verzeichnete die Nordwestschweiz (+3,5%), den stärksten Rückgang Zürich (–0,7%).