Immobilien in der Ostschweiz immer teurer

In der Schweiz sind die Preise für Wohneigentum im Schlussquartal 2021 weiter in die Höhe geklettert. Insbesondere in touristischen Gemeinden und in der Ostschweiz haben sich Eigenheime im vergangenen Jahr stark verteuert. Dies zeigt eine Auswertung von Raiffeisen Schweiz. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum sind im vierten Quartal schweizweit weiter gestiegen. Für Einfamilienhäuser mussten 1,6 Prozent mehr bezahlt werden als im Vorquartal und die Stockwerkeigentumspreise legten um 1,8 Prozent zu. Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2020 kosteten Einfamilienhäuser 10 Prozent und Stockwerkeigentum 7,2 Prozent mehr.

«Die Preisdynamik am Markt für selbst genutztes Wohneigentum bleibt hoch. Die Preise steigen im ganzen Land und in allen Gemeindetypen», erklärt Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz, in der Mitteilung.

Preisanstieg in Tourismusgemeinden

In den touristischen Gemeinden legten die Hauspreise innerhalb eines Jahres um knapp 14 Prozent zu und die Eigentumswohnungen verzeichneten ein Plus von gut 12 Prozent. Mit je knapp 10 Prozent verteuerten sich die Einfamilienhäuser in urbanen und ländlichen Gebieten ebenfalls stark, während die Preise für Stockwerkeigentum in den Zentren um kräftige 9,0 Prozent anstiegen.

Nach Regionen aufgeschlüsselt verzeichneten Einfamilienhäuser in der Ostschweiz (+13,3%) und in der Innerschweiz (+11%) die grössten Preisanstiege. Weniger stark stiegen die Preise in den Regionen Bern (+5,5%) und Genfersee (+5,8%). In der Region Zürich betrug das Plus 10 Prozent. Beim Stockwerkeigentum sind die Preise in der Südschweiz (+9,4%) am stärksten gestiegen. Die Westschweiz verzeichnete die geringste Zunahme (+5,8%).

Der Raiffeisen-Transaktionspreisindex erscheint vierteljährlich jeweils zu Beginn eines neuen Quartals und misst basierend auf Handänderungsdaten der Raiffeisen und des Swiss Real Estate Datapools (SRED) die Preisentwicklung von selbst genutztem Wohneigentum in der Schweiz. Quelle: Handelszeitung

Immobilienpreise für Wohneigentum erneut stark gestiegen

Bei Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise laut Moneypark und PriceHubble im letzten Halbjahr um 1.86, bei Einfamilienhäusern um 2.25 Prozentpunkte. Bei Hypotheken ist die zehnjährige Laufzeit so beliebt wie noch nie.

Starke Preissteigerungen zeigen die Kaufpreise bei Einfamilienhäusern. In der Romandie stiegen die Preise im letzten halben Jahr um 2.0, in der Deutschschweiz sogar um 2.34 Prozentpunkte. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen seit dem 30. Juni 2021 etwas weniger, aber ebenfalls stark: In der Westschweiz um 1.50 Prozentpunkte, in der Deutschschweiz sogar um 1.93 Prozentpunkte. Das geht aus einer am Donnerstag publizierten Auswertung des Hypothekenvermittlers Moneypark und PriceHubble hervor.

Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 1.88% und 3.84% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 26 und 53 Jahren entspricht. Der Spitzenwert liegt bei 4.58% (Gemeinde Trient) und der niedrigste Wert bei 1.56% (Gemeinde Sils im Engadin).

Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 2.90% und hat sich entsprechend auch im zweiten Halbjahr 2021 kaum verändert (H1 2021: 2.96%). Auf Ebene der Kantone beobachten Moneypark und PriceHubble mit unter 2.38% die geringsten Renditen in Zug, Basel-Stadt und Graubünden. Die höchsten Renditen sehen sie wie im letzten Halbjahr mit über 3.18% in den Kantonen Jura, Neuchâtel und Solothurn.

Zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie

Mit einem Anteil von 62% am vermittelten Volumen im zweiten Halbjahr 2021 war die zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie. Sowohl in der Deutschschweiz als auch in der Westschweiz stellen 57% resp. 66% Höchstwerte dar. Dabei fällt laut den Experten auf, dass in der Westschweiz drei Viertel des abgeschlossenen Volumens für zehn Jahre oder länger fixiert wird. Dies dürfte mit prognostizierten Zinsanstiegen und mit immer flexibler werdenden Ausstiegsbedingungen zusammenhängen.

Wie schon im ersten Halbjahr 2021 wurden auch im zweiten weniger Laufzeiten von mehr als zehn Jahren abgeschlossen. Vor einem Jahr wurde noch 20% des Volumens für 11 Jahre und länger fixiert. Diese Entwicklung dürfte nicht zuletzt mit den im Verhältnis zu den Angeboten der zehnjährigen Festhypothek deutlich teureren Zinskonditio- nen zusammenhängen. Zulauf erhielten diesmal aber nicht die kurz- und mittelfristigen Laufzeiten sondern die sonst schon beliebte zehnjährige Laufzeit.

 

Banken legen schweizweit, Versicherungen insbesondere in der Deutschschweiz zu

Banken haben mit 71% Anteil am schweizweit vermittelten Volumen einen Höchstwert erreicht. In der Romandie ging gar drei Viertel (75%) des vermittelten Volumens an Banken. Das liege nicht zuletzt daran, dass immer mehr Kantonal- und Regionalbanken ihre Produkte auch über Hypothekarvermittler und damit in weiten Teilen der Schweiz anbieten. Dies gelte auch für Versicherungen, während sich einige Pensionskassen im zweiten Halbjahr bei der Vergabe zurückgehalten haben, so die Experten von Moneypark und PriceHubble.

Man könnte meinen, dass mit dem vermehrten Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken die Pensionskassen überdurchschnittlich profitieren, seien sie doch im ersten Halbjahr 2021 insbesondere mit diesem Produkt stark gewachsen. Im zweiten Halbjahr seien nun aber vermehrt Banken und Versicherungen mit attraktiven Konditionen zum Zug gekommen, so dass diese ihre Anteile um 6% resp. 14% ausbauen konnten, während Pensionskassen rund einen Drittel eingebüsst haben. Quelle: Moneypark und PriceHubble

Risiken beim Kauf von Wohneigentum

 

Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum – und Studien zeigen, dass rund drei Viertel der heutigen Mieter grundsätzlich Wohneigentum kaufen möchten. Kaufwillige müssen jedoch Vieles beachten und abklären, damit sie den richtigen Entscheid fällen können.

Als Erstes sollten sie schon lange vor dem Erwerb den lokalen Liegenschaftenmarkt genau studieren, um sofort zugreifen zu können, wenn ihr Wunschobjekt verfügbar wird. Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen gut geplant werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.Die Finanzierung ist für Viele die grösste Hürde für den Kauf eines Eigenheims. Das frühzeitige Gespräch mit der Bank muss gesucht werden: Wie teuer darf die Liegenschaft maximal sein? Welche Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit müssen erfüllt werden? Welche Hypotheken (Offerten von verschiedenen Anbietern einholen) sind möglich?

Ist ein Vorbezug von Pensionskassengeld (WEF) notwendig, und wenn ja, welche Auswirkungen hat das auf die Altersleistungen? Welche Kapitalauszahlungssteuern fallen beim WEF-Vorbezug an? Und wie hoch sind die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten?

In Bezug auf die Tragbarkeit wird häufig moniert, die von den meisten Banken kalkulierten Hypothekarkosten von 5 Prozent seien im aktuellen Nullzinsumfeld zu hoch und verunmöglichten es vielen Familien, Wohneigentum zu erwerben. Allerding ist zu bemerken, dass die meisten Personen grundsätzlich am obersten Ende ihrer möglichen Preisspanne kaufen.

Käufer sollten sich überlegen, ob sie ihr Eigenheim immer noch finanzieren können, wenn die Partnerin oder der Ehemann plötzlich nur noch Teilzeit arbeiten will oder kann. Zudem können mit dem Kauf jeder Immobilie auch unerwartete Folgekosten entstehen.

Risiken proaktiv adressieren

Die wichtigsten Risiken beim Kauf von Wohneigentum können in zwei Kategorien eingeteilt werden: in vermeidbare und in nicht vermeidbare Risiken. Zu den vermeidbaren Risiken gehört, alle verfügbaren Informationen zu einem Objekt genau zu studieren. Dazu zählen die amtliche Schätzung, die Gebäudeversicherungspolice, der Grundbuchauszug, die Grundriss- und Katasterpläne, der Stockwerkseigentums- und Hauswartvertrag sowie Investitionsauflistungen, Baubewilligungsakten und Weiteres.

Eine Einschätzung der Nachbarschaft und Ortschaft und das Studium von Zonenplänen bieten auch wichtigen Aufschluss. Ein Blick auf anstehende kantonale Abstimmungen zu Gesetzesänderungen für Heizungen und Isolation von Wohngebäuden kann helfen, künftig zwingende Sanierungen zu erkennen. Ebenfalls mit hohen Kosten verbunden sind anstehende Renovationen – der aktuelle Zustand der Liegenschaft muss also detailliert ermittelt und eine Kostenplanung erstellt werden.

Zu den Risiken, die auch trotz grösster Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen der verkaufenden Partei kaum adressiert werden können, gehören Mängel, die beim Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt sind. Auch bei neuen Liegenschaften kann das schöne Flachdach erst Jahre später zu Wasserschäden führen.

Auch versteckte Kosten fallen ins Gewicht

Nicht zuletzt gibt es beim Kauf einer Immobilie auch versteckte Kosten. Der Grundbucheintrag, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Handänderungssteuer belaufen sich je nach Kanton auf 1,5 bis zu 4 Prozent des Kaufpreises. In der Regel werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Erstellung des Schuldbriefs für die Hypothek und der entsprechende Eintrag im Grundbuch kostet meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Hypothekarbetrags.

Wer beim Immobilienkauf die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss mit einer Provision von 1,5 bis 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Und beim allfälligen Verkauf des Eigenheims fallen Grundstückgewinnsteuern an, die je nach Haltedauer des Objekts und Kanton stark variieren können. Beim Erwerb des Eigenheims ist also Vieles abzuklären und zu berücksichtigen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird. Quelle: Handelszeitung.ch