Finanzierung Kapitalanlage

Wie bei selbstgenutzten Liegenschaften benötigen Sie bei der Aufnahme einer Hypothek für eine Kapitalanlage-Immobilie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für die Finanzierung. Sparguthaben aus der Säule 2 und 3a lassen sich für vermietete Objekte aber nicht einsetzen. Eine Liegenschaft als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu kaufen, ist in der Schweiz nicht möglich.

Anders als bei einer selbstgenutzten Immobilie berechnet sich die Tragbarkeit der Hypothek nicht allein auf Basis Ihres Einkommens. Stattdessen berücksichtigt die Bank die Mieterträge. Vom Mietzins sind für die Kalkulation alle Liegenschaftskosten wie die Amortisation der Hypothek und Unterhaltskosten abzuziehen. Nur wenn der Überschuss nach Abzug der Kosten hoch genug ausfällt, ist die Tragbarkeit gegeben. Die folgende Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie die Tragbarkeit bei einem vermieteten Renditeobjekt berechnet wird.

Wohneigentum verkaufen

Eigentumswohnungen werden häufig von Menschen gekauft, die vorher noch zur Miete gewohnt haben und jetzt Eigentum erwerben möchten. Diese Interessenten wollen z. B. für das Alter vorsorgen oder ihre monatlichen Belastungen reduzieren. Deswegen ist es wichtig, dass Sie dem Interessenten darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als der in der Vergangenheit gezahlte Mietzins sind – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase und nach Abzug des Tilgungsanteils.

Es ist am besten, Sie stellen für den Interessenten eine konkrete Vergleichsrechnung «Kauf vs. Mietzinz» auf, damit er sich von seinem wirtschaftlichen Vorteil überzeugen kann. Neben Mietern sind auch Pensionäre eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder Parterre, in Laufnähe zu einem Einkaufszentrum, einer Arztpraxis o. ä.).

 

Bei Zinsanstieg müssen die Immobbilienpreise runter oder die Mieten hoch

Rund um den Globus werden Vakzine gegen das Sars-CoV-2-Virus gespritzt – und auch wenn viele Länder mit den Impfungen bisher recht schleppend vorankommen, rückt das Ende der Pandemie in Sicht. Gleichwohl ist die Covid-19-Krise materiell noch nicht überwunden; die für dieses Jahr prognostizierten Nachholeffekte und entsprechendes Wirtschaftswachstum werden sich wahrscheinlich ins kommende Jahr verschieben. Dennoch hat sich der Schweizer Immobilientransaktionsmarkt in unsicheren Zeiten ein weiteres Mal als sehr krisenfest behaupten können, wie eine aktuelle Umfrage von JLL ergab. Die meisten der befragten Investoren nannten im Vergleich zum Vorjahr gleich hohe oder höhere Akquisitionsziele. Und: Die Zahlungsbereitschaft ist nochmals angestiegen. Die Renditekompression dürfte sich somit fortsetzen, wobei schon in den vergangenen Jahren das Preisniveau mit den aus den Liegenschaften zu generierenden Cashflows in vielen Fällen kaum mehr zu begründen war. Das niedrige Renditeniveau mag durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein, doch wie lange dies noch so sein wird, ist fraglich. Eines sei sicher, warnen Ökonomen: Bei einem Zinsanstieg müssen entweder die Preise runter oder die Mieten hoch. Das Potenzial für Mietsteigerungen dürfte sich angesichts der derzeitigen Marktgegebenheiten in engen Grenzen halten. Quelle Immobilienbussiness.ch/B.Wüst

Immobilienbewertung: Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Einkünfte, die mit der Vermietung bzw. Verpachtung der Immobilie erzielt werden. Bei der Berechnung wird ausserdem der Kapitalisierungssatz herangezogen, der die objekt- und lagespezifischen Risiken sowie die Aufwendungen widerspiegelt.

• Vorteile: Für die Berechnung des Ertragswerts werden im Vergleich zur Discounted Cashflow Methode weniger Daten benötigt. Der ermittelte Marktpreis ist leicht nachvollziehbar und prüfbar.
• Geeignet für: Renditeimmobilien wie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt
• Weniger geeignet für: nicht ertragsorientierte Immobilien Quelle: Immoverkauf24
  

Rechtliche Grundlagen und Finanzierung beim Immobilienkauf

Als EU-Bürger, der in der Schweiz gemeldet ist, ist man rechtlich einem Schweizer Bürger defacto gleichgestellt und kann ohne Weiteres Grund und Immobilien erwerben und verkaufen. Da der Kaufpreis in der Regel nicht ohne Kredit gestemmt werden kann, sollten die Bedingungen der Kreditinstitute genau verglichen werden. Üblich ist eine 20-Prozent-Finanzierung. Dabei bringt der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit und nimmt einen Kredit über die restlichen 80 Prozent auf, während die Immobilie bei der Bank als Sicherheit fungiert.

Anders als in Deutschland wird zum Eigenkapitalanteil nicht nur frei verfügbares Erspartes gezählt. Zur Hälfte kann der Eigenbetrag beispielsweise auch aus Rücklagen zur Altersversorgung bestehen. Quelle: immowelt.de

 

Der Trend zu Wohneigentum hat sich weiter verstärkt

Unter den potenziellen Käufern stellen wir inzwischen vermehrteine „Jetzt erst recht“-Mentalität fest. Der Wert des Wohnens hat sich durch den Lockdown spürbar erhöht. Die kurzfristigen Kaufabsichten sind entsprechend leicht gestiegen.▪Trend zu Häusern zeigt sichAuch die Objektsuche und die Kaufabsichten haben sich durch die Corona Pandemie wesentlich verändert. Die Nachfrage nach Häusern, insbesondere aufgrund der tieferen Preise in ländlicheren Gebieten, ist bei unseren Kunden gegenüber dem Vorjahr um 7 Prozentpunkte auf rund 30 Prozent angestiegen.

Verkäufer von Eigenheimen profitieren weiterhin von einem Nachfrageüberhang. Eigenheime, welche eTrend zu Wohneigentum hat sich weiter verstärktin gutes Preis-/Leistungsverhältnis aufweisen dürften in den nächsten Monaten weiterhin von einer grossenNachfrage profitieren. Insbesondere Häuser an peripheren Lagen mit Preisen im Bereich von CHF 1 Million dürften davon profitieren. Quelle/Studie: mpcdn.ch /Studie

Der Eigenheimmarkt boomt

Das Hochschraubender Angebotspreise bis zum effektiven Transaktionspreis ist im Eigenheimmarkt mittlerweile zur Usanz geworden. Das stagnierende Angebot bei einer weiter ansteigenden Nachfrage sind die Treiber für diese Entwicklung. Der durchschnittliche Anstieg beträgt mittlerweile rund 7 Prozent, wobei in einzelnen Teilsegmenten Auswüchse bis knapp unter 20 Prozent sichtbar sind. Beispielsweise muss also ein Käufer bei einem Ausschreibepreis von CHF 1 Mio. schlussendlich CHF 70’000 bis 200’000 mehr bezahlen. Sinkende Transaktionspreisebei Objekten bis CHF 2 Mio. sorgten im dritten Quartal 2020 allerdings für eine Eindämmung dieser Entwicklung.

Studie/Quelle-mpcdn.ch