Nischeninvestments als Ausweg aus der Renditekompression?

Im Umfeld niedriger bis negativer Zinsen, steigender Leerstandsquoten bei gewerblichen Liegenschaften und inzwischen sehr renditeschwacher Mehrfamilienhäuser suchen Investoren händeringend nach Anlagealternativen. Neue Trends am Wohnimmobilienmarkt wie Microliving, Coliving oder Studenhousing kommen da sehr gelegen, ebenso der Boom des Logistiksektors – vom Bereich der Big Boxes über Warenumschlagplätze der „last mile“ bis hin zu Selfstorage-Angeboten. Nicht zuletzt, weil nicht mehr marktgängige Liegenschaften durch die Transformation in die Wohnimmobilien neuen Typs oder Lagerhäuser wieder zukunftsfähig gemacht werden können. Doch auch Spezialimmobilien wie Laboffices oder Datacenter kommen inzwischen für breitere Investorengruppen als Anlageobjekte in Betracht.

Mieter haben keinen Anspruch auf Mieteduktion

In Sachen Mietzinsnachlass während der pandemiebedingten Lockdowns erging ein erstes Urteil: Das Mietgericht Zürich hat entschieden, dass für den Mieter kein rechtlicher Anspruch auf eine Reduktion besteht.Vermieter und Geschäftsmieter haben gespannt auf das erste Urteil zur Frage der Mietzinsreduktion für Geschäftsflächen während den behördlich verordneten Schliessungsperioden gewartet. Nun liegt es vor. Das Mietgericht Zürich hat in einem erstinstanzlichen Urteil vom 2. August 2021 dem Vermieter recht gegeben, der die Bezahlung des vollen Mietzinses für eine Geschäftsfläche für die Dauer der behördlich verordneten Schliessungsperioden eingeklagt hatte. Dem Urteil sei zu entnehmen, dass die behördlichen Zwangsschliessungen keinen Mangel im mietrechtlichen Sinn darstellen, berichtet der SVIT, dem das Urteil vorliegt.

Gemäss der SVIT-Meldung handelt es sich beim beklagten Mieter um ein Modegeschäft an sehr guter Lage in Zürich. Obwohl einige Juristen die gegenteilige Meinung vertreten würden, komme das Gericht zum Schluss, dass in aller Regel die vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjekts nur objektbezogene und nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften betrifft, berichtet der SVIT. Damit stellten behördliche Vorgaben allein, wie sie während der Pandiemiezeit vorgegeben wurden, keinen Mangel an der Mietsache dar.

Allerdings wies das Gericht darauf hin, dass sich der Übergang zwischen einer «noch im Rahmen liegenden» und einer «gravierenden» Äquivalenzstörung, die einen allfälligen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion begründen würde, ausschliesslich aufgrund der Beurteilung aller Umstände des konkreten Einzelfalls bestimmen lässt. Dies bedeute unter anderem, dass der Vermieter vom Mieter Einblick in die Geschäftszahlen verlangen könne, um einen allfälligen Anspruch zu beurteilen. Quelle: Immobilienbusiness

Preisniveau für Liegenschaften wird weiter steigen

Anderthalb Jahre nach Ausbruch der Pandemie zeigen die rasch entwickelten Covid-19-Impfstoffe Wirkung. Mit der sich abzeichnenden Immunisierung weiter Teile der Bevölkerung beginnt sich die Weltwirtschaft zu erholen, beschleunigt durch die massiven Kapitalströme, welche die Notenbanken zur Konjunkturbelebung in die Märkte pumpen. Doch die «Medizin» hat Nebenwirkungen, insbesondere auf den Immobilienmärkten: Die durch Niedrigzinsen und massive Anleihekäufe seit Jahren geförderte Nachfrage nach Immobilien wird durch die pandemiebedingten neuen finanzpolitischen Instrumente noch verstärkt. Das Preisniveau für Liegenschaften, das sich schon längst von der Entwicklung der aus ihnen zu erwirtschaftenden Einkommen abgekoppelt hat, dürfte somit weiter steigen. Für Vorsorgeeinrichtungen, welche Auszahlpläne bedienen müssen, wird es damit nicht einfacher, durch das Ausweichen auf Immobilien halbwegs auskömmliche Renditen zu erzielen. So erwägen immer mehr kleinere Pensionskassen, ihre Immobilieninvestments in Form von Kollektivanlagen zu organisieren, um die Profitabilität zu erhöhen. Einen Weg dazu stellt die Beteiligung an Anlagestiftungen dar, in deren Portfolio die eigenen Liegenschaften als Sacheinlagen eingebracht werden können. Quelle: Immobilienbusiness

Mieten und Kaufen wird teurer

Egal ob man eine Wohnung mieten oder doch ein Eigenheim erwerben möchte - für beides muss man in der Schweiz tiefer in die Tasche greifen. Die Angebotspreise sind seit Jahresbeginn in den meisten Regionen gestiegen.Gemäss dem aktuellen Swiss Real Estate Offer Index stellt sich allerdings für viele Schweizer die Frage ob «Mieten oder Kaufen» kaum. Denn die Preissteigerung im Markt für Wohneigentum ist laut Martin Waeber, COO von Scout24, «rekordverdächtig».

So legten die Preise für Hauspreise gemäss dem gemeinsam von ImmoScout24 und dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erhobenen Index im ersten Halbjahr um satte 3,8 Prozent zu. Bei Eigentumswohnungen liegt die Preissteigerung sogar bei 4,7 Prozent, hiess es am Freitag in einem Communiqué.

Diese Entwicklung schlage sich auch in der im internationalen Vergleich hohen Mieterquote von fast 60 Prozent nieder, hiess es. Neben der rasanten Preiszunahme sorgten auch die hohen Finanzierungshürden für Zurückhaltung beim Eigentumserwerb.

Leichter Anstieg bei Mieten

Bei den Mieten sehe es da noch vergleichsweise gut aus, besonders wenn man nicht im Zentrum mieten wolle, hiess die Studie. Im Durchschnitt musste man im Landesmittel im ersten Halbjahr rund 0,7 Prozent mehr für eine Mietwohnung bezahlen.

Es gibt aber auch Regionen, die günstiger geworden sind. Allen voran das Tessin mit einem Rückgang der Angebotsmieten um 3,0 Prozent, gefolgt vom Mittelland (-0,4%). Höhere Preise wurden indes in der Zentralschweiz (+0,7%), der Ostschweiz (+0,6%) oder der Region Zürich (+0,5%) verzeichnet.

Mieten im Juni gesunken

Alleine im Monat Juni sind die Mieten im Wohnungsmarkt dagegen leicht gesunken. Allerdings ist die Entwicklung laut der ebenfalls am Freitag veröffentlichten Erhebung des Immobilienportals Homegate in den einzelnen Kantonen wie üblich unterschiedlich.

Der Index sank wie schon im Mai um 0,1 Punkte und liegt nun bei 115,4 Punkten. Besonders die Kantone Genf (-0,5%) und Schwyz (-1%) stachen heraus. Auf der anderen Seite legten die Mieten im Kanton Zug mit +0,7 Prozent am deutlichsten zu. In den meisten Kantonen verhielten sich die Mietpreise unauffällig.

Deutlichere Änderungen gebe es in den Städten. So verzeichnete beispielsweise Lausanne einen hohen Rückgang um 1,3 Prozent, während in Bern die Preise mit +0,7 Prozent am deutlichsten gestiegen seien.

Der Index wird vom Immobilienmarktplatz homegate.ch in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank (ZKB) erhoben. Er misst die monatliche, qualitätsbereinigte Veränderung der Mietpreise für neue und wieder zu vermietende Wohnungen anhand der aktuellen Marktangebote. Quelle: www.suedostschweiz.ch

Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind erneut gestiegen

Auch im Juli dürfte der eine oder andere Traum vom Eigenheim geplatzt sein. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind erneut gestiegen, der Erwerb einer Liegenschaft wird für immer mehr Schweizer unerschwinglich.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern scheint derzeit jedoch keine Grenzen zu kennen. Darauf deutet zumindest der erneute Preisaufschlag von 1,5 Prozent im Juli hin. Über die vergangenen zwölf Monate sind die inserierten Preise für Einfamilienhäuser gar um 9,4 Prozent gestiegen und haben damit fast die Grenze zu zweistelligen Wachstumsraten erreicht, wie der Swiss Real Estate Offer Index zeigt. Dieser wird von ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI AG erhoben.

Ein typisches Haus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche wird gemäss dem Index durchschnittlich zu rund 1,13 Millionen Franken zum Verkauf ausgeschrieben. Mit -0,6 Prozent leicht gesunken sind im Juli hingegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen. Über das vergangene Jahr weisen aber auch diese mit +6,8 Prozent ein stolzes Wachstum aus. «Wer Wohneigentum erwerben will, benötigt ein immer dickeres finanzielles Polster», wird Martin Waeber von Scout24 in dem Communiqué zitiert.

Leichte Abkühlung

Bei den Mieten hat sich im Juli dagegen eine leichte Abkühlung gezeigt. Im Landesmittel sind die in Inseraten ausgeschriebenen Mietpreise um 0,6 Prozent gesunken. Für ein typisches Mietobjekt mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wurden per Ende Juli durchschnittlich 2'163 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten verlangt.

Je nach Region entwickelten sich die Mietpreise unterschiedlich. Rückgänge gab es in der Zentralschweiz (-0,3 Prozent) und in der Genferseeregion (-0,3 Prozent). Dass die Mieten im Landesmittel stark gesunken sind, ist gemäss Scout24 denn auch auf die Genferseeregion zurückzuführen: Sie weist ein grosses Marktvolumen bei gleichzeitig hohem Preisniveau auf und prägt damit jeweils den Gesamtverlauf.

Mit höheren Mieten als im Vormonat mussten Umzüger im Tessin (+2,3%), in der Nordwestschweiz (+0,5%) und in der Ostschweiz (+0,3%) kalkulieren. 

Quelle: www.suedostschweiz.ch

Beim Immobilienkauf die Hypothek ablösen

Beim Immobilienkauf ist es üblich, dass der Verkäufer die Hypothek auflöst und der Käufer eine neue Hypothek aufnimmt. Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen, lohnt es sich aber in bestimmten Fällen, die bestehende Hypothek vom Verkäufer zu übernehmen. Die Übernahme zahlt sich derweil nur für beide Vertragsparteien aus, wenn sich Verkäufer und Erwerber auf die Konditionen einigen können. Für den Verkäufer bietet sich dadurch ein Vorteil, da er die Hypothek nicht vorzeitig ablösen und daher auch keine Vorfälligkeitsprämie zahlen muss. Der Käufer wiederum profitiert nur selten direkt von der Übernahme der Hypothek, da das Zinsniveau heute deutlich geringer ist als noch vor einigen Jahren. Wenn der Verkäufer aber den Kaufpreis entsprechend herabsetzt, kann die Rechnung für den Käufer aufgehen. Die Bank muss dem Wechsel aber noch zustimmen. Dazu prüft das Finanzinstitut die Tragbarkeit der Hypothek. Quelle: www.immoverkauf24.ch

Wann eignet sich die variable Hypothek

Aufgrund der vergleichsweise hohen Zinskosten entscheiden sich viele Kreditnehmer mittlerweile für die oftmals günstigere Libor Hypothek. In einigen Fällen stellt die variable Hypothek dennoch eine sinnvolle Form der Finanzierung dar. Und zwar wenn Sie keine längerfristige Finanzierung benötigen und nach einer Zwischenfinanzierung oder einer Übergangsfinanzierung suchen. Dafür kommen die folgenden Szenarien infrage:

• Ihre Festhypothek läuft aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Sie sind sich aber noch nicht sicher, wie sich die Zinsen entwickeln werden und entscheiden sich daher für die variable Hypothek als Übergangsfinanzierung.
• Sie möchten Ihr Haus verkaufen und eine neue Immobilie erwerben. Um sich Ihr neues Wunschobjekt sichern zu können, nutzen Sie die variable Hypothekals Zwischenfinanzierung, bis der Verkauf Ihrer alten Liegenschaft abgewickelt ist.Quelle:  immoverkauf24.ch
  

Vom Vorkaufsrecht zum Eigenheim

Generell ermöglicht das Vorkaufsrecht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bei einem allfälligen Verkauf anstelle eines anderen Kaufwilligen zu erwerben. Dabei wird zwischen vertraglichem und gesetzlichem Vorkaufsrecht unterschieden. Letzteres besteht von Gesetzes wegen und gilt zum Beispiel für Miteigentümer. Es benötigt weder einen Vertrag noch einen Eintrag ins Grundbuch und hat Vorrang vor vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechten. 

Das vertragliche Vorkaufsrecht 

Vertraglich vereinbaren lassen sich zwei Arten von Vorkaufsrechten. Werden in einem Vertrag, der durch einen Notar öffentlich beurkundet werden muss, bereits der Kaufpreis sowie eventuell weitere Bedingungen für den Erwerb der Liegenschaft festgelegt, handelt es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht. Damit es auch gegenüber Dritten Gültigkeit hat, muss es im Grundbuch vorgemerkt werden. 
In einem unlimitierten Vorkaufsrecht hingegen, bei welchem die Schriftform ausreicht, sind keine genauen Bedingungen fixiert. Es berechtigt dazu, die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erstehen wie andere potenzielle Käufer. Im Zweifelsfall geht das Gesetz von einem unlimitierten Vorkaufsrecht aus. Ein vertragliches Vorkaufsrecht kann für maximal 25 Jahre eingeräumt werden und ist, wenn nichts anderes vereinbart ist, vererblich. 

Informationspflicht des Grundbuchs

Will der Eigentümer die Liegenschaft veräussern, womit ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt, muss er den Vorkaufsberechtigten schriftlich – am besten mit einem eingeschriebenen Brief – über seine Absicht sowie die Details des abgeschlossenen Kaufvertrags mit einer dritten Partei informieren. 
Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, ist auch der Grundbuchverwalter verpflichtet, die Beteiligten über grundbuchliche Verfügungen in Kenntnis zu setzen. Wer nun von seinem Recht Gebrauch machen will, muss dies innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der Mitteilung gegenüber dem Eigentümer geltend machen und mit allen Rechten und Pflichten die Stellung des Käufers einnehmen. Wird die Liegenschaft jedoch vererbt, verschenkt oder getauscht, tritt das Vorkaufsrecht nicht in Kraft. Denn in diesem Fall hält das Gesetz ausdrücklich fest, dass es sich in diesem Fall nicht um einen Vorkaufsfall handelt.

Sonderfall Stockwerkeigentum 

Ein Sonderfall liegt beim Stockwerkeigentum vor. Hier gilt kein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber den anderen Eigentümern. Verkauft der Nachbar seine Wohnung, besteht also nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn es im Reglement oder im Begründungsakt zum Stockwerkeigentum explizit festgeschrieben ist. Für ein solches im Reglement fixiertes Vorkaufsrecht gelten die Bestimmungen des limitierten, beziehungsweise unlimitierten Vorkaufsrechts.

Instandsetzungskosten dürfen von den Steuern abgezogen werden

Werterhaltende Arbeiten und Unterhaltskosten dürfen immer von den Steuern abgezogen werden. Dazu zählen beispielsweise Malerarbeiten, ein neues Dach oder der Ersatz des kaputten Kühlschranks. Wer einen Neubau gekauft und noch keine werterhaltenden Arbeiten vorgenommen hat, hat dennoch eine Abzugsmöglichkeit. Bei Immobilien, die jünger als zehn Jahre alt sind, können zehn Prozent des Eigenmietwerts als Pauschalabzug abgezogen werden. 
Für ältere Liegenschaften sind es üblicherweise 20 Prozent. Wenn jedoch während des Jahres viele Renovationsarbeiten getätigt wurden, lohnt sich immer eine direkte Gegenüberstellung der effektiven Kosten zum Pauschalabzug. Aber Achtung: Sobald eine Ausgabe, wie beispielsweise eine grössere Küche, den Wert der Liegenschaft erhöht, kann der Betrag nicht von den Steuern abgezogen werden. Eine Ausnahme gilt jedoch: Dient die wertvermehrende Ausgabe der Umwelt und werden damit die Energiekosten der Liegenschaft gesenkt, ist der Steuerabzug möglich.