Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie

Um den Marktwert einer Immobilie bestimmen zu lassen kann es verschiedene Gründe geben:   Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen und benötigen eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie.  Eine Werteinschätzung wird auch benötigt wenn es um die Verlängerung einer Hypothek geht. Für Hypothekenanbieter wie Banken oder Versicherungen ist der Immobilienwert sehr wichtig, weil er die Belehnung der Hypothek beeinflusst. Ist der Immobilienpreis seit Abschluss der Hypothek gestiegen dann profitiert der Besitzer bei der Verlängerung der Hypothek da die Belehnung sinkt. Manche Hypothekenanbieter gewähren dann Zinsabschläge, besonders wenn die Belehnung unter 2/3 des Wertes der Immobile sinkt. Quelle: www.immomapper.ch

Chinesische Immobilienkrise ärgert Schweizer Banken

Schweizer Banken sind praktisch nicht in den chinesischen Immobilien-Konzern Evergrande investiert. Die meisten ihrer asiatischen Kunden sind es aber. Das macht es kompliziert.Die erhofften Wachstumspläne der Schweizer Banken drohen sich wegen der Immobilienkrise in China in Luft aufzulösen. Das schreibt die «SonntagsZeitung». Die Kurse von UBS, Credit Suisse und Julius Bär sind im Zug des Kollapses des schwer verschuldeten Immobilienriesen Evergrande stärker gefallen als die anderer europäischer oder nordamerikanischer Banken.

Der Börsen-Gigant mit 200'000 Angestellten, von dem 3,8 Millionen Jobs in China abhängen, steht am Abgrund. Der zweitgrösste Immo-Entwickler der Volksrepublik hat 300 Milliarden US-Dollar Schulden aufgetürmt. Käufer, Investoren und Banken zittern seit Wochen. Evergrande steht vor dem Abgrund, obwohl Gründer und Chef Hui Ka Yuan (62) beschwört, dass das Unternehmen «seine dunkelste Stunde» hinter sich lassen werde.

Reiche Privatkunden als Problem

Das Problem sind weniger die direkten Kreditrisiken beim taumelnden Immobilienentwickler, sondern dass die Krise die reichen Privatkunden in Asien trifft. Denn diese sind für die drei Schweizer Banken von zentraler Bedeutung, wie die «SonntagsZeitung» schreibt. Die Gefahr ist nun, dass diese wichtige Kundschaft sich wegen der Krise zurückhält – mit entsprechenden Folgen für die Erträge der Banken.

Die erhofften Wachstumspläne könnten sich in Luft auflösen. Europa und die Schweiz scheinen mit einem blauen Auge davonzukommen. Die Immo-Krise trifft vor allem die reichen Kunden in Asien. Das wiederum hat direkte Auswirkungen auf das Geschäft der Schweizer Banken. Sie drohen zu indirekten Opfern der Krise zu werden.

Bei Kunden frisches Geld einfordern

Die UBS musste bei einigen reichen Privatkunden bereits frisches Geld einfordern, damit diese ihre Kredite decken konnten. Die Credit Suisse warnt in ihrem letzten Quartalsbericht vor Verlustrisiken bei reichen Kunden, Staatsfirmen, Provinzregierungen und Firmenkreditnehmern.

«Schweizer Banken sind viel stärker in Asien aktiv als ihre europäischen Wettbewerber», sagt Tom Hallet, Bankexperte des Investmentbank Keefe, Bruyette & Woods, zur «SonntagsZeitung». Immerhin: Laut der «Financial Times» hat die Credit Suisse schon Ende 2020 alle Restbestände von Evergrande-Anleihen verkauft. Ausgesessen sind die Probleme in Asien allerdings auch für die CS nicht.

Immo-Sektor eminent wichtig

Der Grund für die Nervosität bei den Schweizer Banken: China ist mit Abstand das wichtigste Land der Region. Und: Die meisten reichen Kunden in Asien mischen im chinesischen Immobilienmarkt mit. Ein Viertel der chinesischen Wirtschaftsleistung hängt direkt mit dem Immobiliensektor zusammen. Für Spannung an den Märkten dürfte also auch in den nächsten Tagen und Wochen gesorgt sein. Zumal noch weitere Immobilienfirmen ins Trudeln kommen könnten. Quelle: www.blick.ch

Neue Anforderungen an Wohnräume

 «Die Corona-Pandemie hat Vieles in unserem täglichen Leben verändert und so sind auch die Folgen für die Immobilienwirtschaft und in den unterschiedlichen Asset-Klassen teils enorm.» Moderator Prof. Markus Schmidiger von der Hochschule Luzern brachte es zu Beginn des jüngsten Schweizer Immobiliengesprächs, welches erstmals online über die Bühne ging, auf den Punkt. Mit den veränderten Grundbedingungen auf Basis staatlich verordneter Schutzbestimmungen, Hygienemassnahmen und Lockdown-Regularien sind die Rahmenbedingungen etwa für die Hotel- und Gastronomiebranche auf den Kopf gestellt. Doch auch die Segmente Büro, Einzelhandel und Wohnen spürten die Auswirkungen der anhaltenden Pandemie, so Schmidiger weiter.

Büromarkt im Wandel

Für Jan Eckert, CEO von JLL Schweiz und ersten Referenten des Events, ergibt sich auf dem Büroimmobilienmarkt aufgrund von Corona «ein hybrides Kontinuum». Einerseits sei die Entscheidungsfindung bei Transaktionen und Vermietungen angesichts der schwer zu prognostizierenden weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen deutlich erschwert. Andererseits stelle sich der Immobilienmarkt mit Blick auf die aktuelle Stimmung und die Prognosen der Marktteilnehmer aussergewöhnlich robust dar: In einer von JLL zu Jahresbeginn 2021 initiierten Umfrage sagten 42 Prozent der Befragten, sie rechneten im Verlauf dieses Jahres mit mehr Immobilien-Akquisitionen. Die Mehrheit von 54 Prozent erwartet zumindest ein ähnliches Ankaufvolumen wie 2020. Nur vier Prozent der Immobilienakteure prognostizieren geringere Investmentvolumen beim Kauf von Liegenschaften. Auch die andere Seite der Medaille gebe Anlass für vorsichtigen Optimismus, so Eckert. Lediglich 14 Prozent gehen davon aus, dass es dieses Jahr verstärkt zu Verkäufen kommt. 61 Prozent erwarten hier ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr und 24 Prozent gehen übers Jahr gesehen von weniger Immobilienverkäufen aus.

Bei der Nachfrage nach Büroraum zeige sich hingegen ein anderes Bild. «Hier ist noch kein Muster zu erkennen», fasste Eckert die Lage zusammen. Der «Impact auf die Flächennachfrage» sei zweifelsohne vorhanden, doch gebe es Zeichen, die in verschiedene Richtungen zeigten. Hinsichtlich Unternehmens- und Personalentwicklungen würden sich verschiedene Trends überlagern. Zum einen werde sich die Homeoffice-Thematik unweigerlich auf die Präsenzzeiten in den Firmenbüros auswirken, zum anderen müssten Büroflächen gemäss «state oft the art» viel mehr bieten als nur Schreibtisch und Stuhl. Vor allem zur Gewinnung neuer und junger Talente müsse das Unternehmensgebäude zum Anziehungspunkt werden – mit verschiedensten Bereichen für Individualität und Team-Sitzungen, aber auch für die persönliche Weiterbildung und den lockeren (Wissens- und Informations-)Austausch untereinander. «Dies in der Summe genommen bedeutet einen grösseren Flächenbedarf», so Eckert.

Mega-Thema im Retail: Mixed-Use-Destinations

Marcel Stoffel vom Swiss Council of Shoppingplaces und Inhaber der Retail-Beratungsagentur stoffelzurich erläuterte als zweiter Referent die vielerorts prekäre Lage im Einzelhandel. «Gerade die in die Jahre gekommenen und eher langweiligen Einkaufszentren müssen sich jetzt zum attraktiven und interessanten Marktplatz wandeln», formulierte er es etwas überspitzt. Generell werde in diesem Segment die Retailfläche zurückgehen. Problem sei aber: «Wir können ja nicht die Shoppingcenter halbieren.» Lösungen würden sich mittels Alternativnutzungen anbieten. Dazu zählt Stoffel die Bereiche Sport, Fitness, Yoga und Wellness, aber auch medizinische oder kosmetische Service-Anbieter. «Das Mega-Thema sind hier Mixed-Use-Destinationen.»

Bei der Durchmischung der Center mit Gastronomiekonzepten sei dagegen ein gewisser Sättigungsgrad erreicht, so Stoffel. «Der derzeitige Anteil von circa acht bis zehn Prozent ist da wohl der Deckel.» Höhere Nachfrage sieht er bei den Prime-Lagen in den Innenstädten, auch wenn es dort ebenfalls früher oder später zu einigen Ladenschliessungen kommen werde. Es stünden jedoch andere und meist auch flexiblere Konzepte parat, die diese Lücken gern füllten. Seine Zukunftsthese für den Retail-Handel: «Es gibt drei entscheidende Trends: Diversität, Flexibilität und das Place Making». Hierbei komme es vor allem auf die richtige Positionierung von Geschäftskonzepten an und auch auf die Markenidentität. Wer ein klares Profil habe und sich eindeutig zu den Wettbewerbern abgrenze, werde weiter Relevanz haben. Dem Kunden müsse zudem Erlebnis und Experience geboten werden. Oder wie Stoffel es in anderen Worten auf den Punkt brachte: «Produkte sind austauschbar, Emotionen sind es nicht.»

Neue Anforderungen an künftige Wohnräume

Anja Meyer, CEO des Immobilienunternehmens Smeyers, berichtete im Anschluss von ihren Erfahrungen in der Vermarktungspraxis im Geschäftsfeld Residential. «Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Entscheidende Kriterien in der Immobilienentwicklung und -vermarktung sind Nähe und Distanz. Das ist schon mit dem Thema Verdichtung vor Jahren aufgekommen, hat sich aber jetzt mit der Pandemie noch einmal akzentuiert», erklärte Meyer. Hinsichtlich dem Thema Wohneigentum sei in den vergangenen sechs bis neun Monaten der Druck im Markt gestiegen, wenn man Angebot und Nachfrage anschaue. «Auf Seiten des Vermietungsmarktes zeigten das vierte Quartal im 2020 und das aktuelle erste Quartal im 2021 eine deutlich höhere Fluktuation.» Sprich: Jetzt suchten viel mehr Menschen neue und für die aktuellen Bedürfnisse geeignete vier Wände als auch schon, so Meyer. Es gebe hier gestiegene Ansprüche und neue Erwartungen an den Wohnraum.

Die Faktoren Privatsphäre, Weg und Distanz zum Arbeitsort, aber auch die Art von öffentlichem Raum seien wichtiger geworden. Auch die Verfügbarkeit von nutzbarem Aussenraum habe an Bedeutung gewonnen. Viele wollten nun gern Möglichkeiten zum Coworking in der Nachbarschaft und auch einfach das Café nebenan und einen Wochenmarkt möglichst gleich vor der Haustür. Auch der «Grün-Faktor» spiele eine wichtige Rolle, sei es nun kleine Gärten, Balkone oder die Möglichkeit zum Urban Gardening im Quartier. Diese Themen und Bedürfnisse müssten umgehend auch die Projektentwickler adressieren und bedienen. Hier müsse künftig «deutlich mehr nutzerorientiert geplant» werden, sagte Meyer. Quelle: immobilienbusiness.ch

Neue Rekordpreise bei Immobilien

Die Nachfrage nach Eigenheimen in den meisten Regionen der Schweiz und insbesondere in den urbanen Ballungszentren übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Doch um das knappe Gut am Markt balgen sich nicht nur Kaufinteressenten, sondern auch Immobilienvermittler jeglicher Couleur, die in vielen Fällen händeringend nach verkaufswilligen Immobilienbesitzern suchen. Die Dynamik in der Immobilienvermarktung ist hoch. Und mit ihr ist auch die Aggressivität im Wettbewerb gestiegen. So wird der Immobilienmarkt vermehrt zum Tummelfeld von neuen Wettbewerbern mit neuen Geschäftsmodellen, die um die Gunst von Immobilienverkäufern und -käufern buhlen. Fixpreismakler verlangen vermeintliche All-in-Pauschalen, Discountmakler unterbieten minimale Marktpreise, Gratismakler versprechen das Blaue vom Himmel, Finanzdienstleister springen rund um Immobilien auf das neue Reizwort Ökosystem an. Und die grossen Online-Immobilienmarktplätze in der Schweiz schliessen sich in einem neuen Joint Venture zusammen.

Alles aus einer Hand, weitestgehend digital, bequem auf einer Plattform einloggen und los: Das tönt für Immobiliensuchende und Immobilienverkaufende, als könne sich jedermann mit ein paar wenigen Klicks durch die Immobilienwirtschaft pilotieren. Scheinbar alles ein Kinderspiel, geradezu gemacht für Unerfahrene und Ungeübte. Wirklich?

Effektive Innovatoren oder Glücksritter: Die Zeit trennt die Spreu vom Weizen

Traditionelle Maklerinnen und Makler geraten unter Druck. Und werden wider besseren Wissens gezielt in Verruf gebracht. Die Realität ist: Die Zeit wird effektive Innovatoren von abenteuerlichen Glücksrittern trennen. Doch bis zum Erkennen der Realität ist der Schaden angerichtet und die Verunsicherung bei Verkäufern und Käufern gross.
 

Denn aus Kunden werden blosse «User», auf deren persönliche Bedürfnisse nicht eingegangen werden kann, wenn sie nicht der vorgegebenen «Customer Journey» entsprechen. Und wer nicht auf die «Customer Experience» anspricht, weil er eine individuelle Beratung bräuchte, der wird als Marktopfer zurückgelassen.

Preisbrecher haben viele Schritte im Beratungsprozess standardisiert und führen Angebot und Nachfrage oftmals digital zusammen. Dadurch vermögen sie ihre Kosten zu optimieren, was für Kundinnen und Kunden auf den ersten Blick interessant erscheinen mag. Dafür werden aber in der Beratung und Begleitung grosse Abstriche gemacht. Individuelle Bedürfnisse können in diesem Modell nicht berücksichtigt werden, was nicht selten enttäuschende Resultate und enttäuschte Kunden mit sich bringt.

Die meisten Kunden kaufen und verkaufen eine Liegenschaft nur ein-, vielleicht zweimal im Leben und sind auf professionelle Unterstützung angewiesen, um die Orientierung behalten zu können in einem Dickicht, das sich zu einem Dschungel aus Interessen und Interessenkonflikten ausweitet. In der Immobilienvermarktung definiert sich Qualität über die Beratungskompetenz. Eine Beratungskompetenz, von der sowohl die Verkäuferschaft als auch die Käuferschaft profitieren können. Quelle: handelszeitung.ch

Nachfrage nach Eigenheimen viel höher als das Angebot

Sie suchen Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung? Sie werden ungeduldig, weil die Objekte, die Sie gerne hätten, entweder unter der Hand weggehen oder jemand anderes bereit ist, einen höheren Preis zu bezahlen? Diese drei Tipps können Ihre Immobiliensuche erfolgreicher machen. In der Tat ist die Nachfrage nach Eigenheimen viel höher als das Angebot – insbesondere bei Einfamilienhäusern. Aufgrund der grösseren Wohnfläche und dem privaten Umschwung sind sie deutlich gesuchter als noch vor der Pandemie. Zudem ist das Angebot rückläufig. Im ersten Quartal 2021 ist das Angebot auf unter 20’000 Objekte pro Monat gefallen, nachdem in den Jahren davor immer über 20’000 Häuser pro Monat ausgeschrieben waren. Die Wohntraumstudie von MoneyPark, Helvetia und alaCasa zeigt, dass mittlerweile knapp die Hälfte der Suchenden länger als ein Jahr nach dem Traumobjekt sucht, ein Drittel sogar mehr als drei Jahre. Zudem werden immer mehr Objekte besichtigt. Über 40 Prozent aller Käuferinnen und Käufer müssen mehr als sechs Objekte anschauen, um fündig zu werden – ein Drittel davon gar mehr als zehn. Quelle: moneypark.ch

Hohe Nachfrage nach Stockwerkeigentum

Der Kauf einer Wohnung verteuert sich weiter. Die hohe Nachfrage nach Stockwerkeigentum liess die Preise auch im August steigen.

Die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten hingegen auf hohem Niveau, während bei den Wohnungsmieten der Trend nach unten zeigt.

Immer mehr Suchende drängten auf den Markt für Wohneigentum, so das Fazit der monatlichen Erhebung des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI und von ImmoScout24. Darauf hätten die Anbieter auch im August mit einer deutlichen Preiserhöhung reagiert.

So werde die Luft auf dem Markt für Stockwerkeigentum immer dünner: Pro Quadratmeter Wohnfläche habe der geforderte Preis per Ende August bei gut 7'900 Franken gelegen, was gegenüber dem Vormonat einer Verteuerung um 1,8 Prozent entspricht. Für eine typische Wohnung von 100 Quadratmetern ergibt sich damit im Schweizer Mittel ein ausgeschriebener Preis von rund 790'000 Franken, wie sich aus dem monatlich erstellten Swiss Real Estate Offer Index (SREOI) ergibt. Dies sei ein Rekord. Quelle: Cash.ch

Hypothekarzinsniveau in den Sommermonaten gesunken

Das Hypothekarzinsniveau in der Schweiz ist laut dem Hypothekenvermittler Moneypark in den Sommermonaten Juli und August deutlich gesunken. Kurzfristig sei kein starker Anstieg zu erwarten.

Der Richtsatz für Hypotheken mit einer zehnjährigen Laufzeit sank im Sommer zeitweise auf 1,11 Prozent, wie Moneypark am Montag mitteilte. Im Juni hatte er noch bei 1,22 gelegen. Zuletzt wurde ein so tiefer Richtsatz im März 2020 festgestellt. Ende August lag der der durchschnittliche Richtsatz dann bei 1,13 Prozent.

Das "überraschend" tiefe Niveau erklärt sich Moneypark mit den im Juli "spürbar gesunkenen Kapitalmarktsätzen". Diese hätten auf die Hypotheken durchgeschlagen, zumindest auf jene mit langen Laufzeiten.

Für zweijährige Festhypotheken kommt der durchschnittliche Richtsatz nun hingegen bei 0,86 Prozent zu liegen (Juni: 0,83 Prozent), bei fünfjährigen beträgt er nun 0,91 Prozent (0,94 Prozent).

Die Bandbreite bei den untersuchten über 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen bleibe jedoch nach wie vor gross, betonte Moneypark. So seien zum Beispiel zehnjährige Festhypotheken schon für 0,67 Prozent zu haben. Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot habe 46 Basispunkte betragen.

Gegen Ende Monat stiegen die Kapitalmarktzinsen wieder leicht an und könnten nun laut Moneypark die langfristigen Festhypotheken tendenziell eher leicht ansteigen lassen. Grundsätzlich sei aber zu erwarten, dass das tiefe Zinsniveau auch bei langen Laufzeiten in den nächsten Wochen erhalten bleibe. Denn eine ultraexpansive Geldpolitik sei in den nächsten Monaten unwahrscheinlich, weshalb es auch nicht zu einer Leitzinserhöhung kommen sollte. Quelle: www.cash.ch

Keine sinkenden Mietpreise in Innenstadtlagen

Der Lebensversicherer Swiss Life erwartet trotz Homeoffice-Trend keine Nachteile für die eigenen Geschäftsimmobilien. "Die Peripherie ist eher unter Druck, aber dort haben wir kaum Liegenschaften", sagte Immobilienchef Renato Piffaretti im Interview mit der "Neuen Zürcher Zeitung" .
An guten Innenstadtlagen seien hingegen keine sinkenden Mietpreise zu erwarten. "Die Firmen wissen, dass sie ihren Mitarbeitern beides bieten müssen: die Flexibilität von Homeoffice und ein tolles und gut gelegenes Büro."

Allerdings müssen Vermieter durch die Veränderungen in der Arbeitswelt umdenken: "Selbst an Toplagen genügt es heute nicht mehr, nur Quadratmeter mit Doppelboden und Kühldecke anzubieten", so Piffaretti. Stattdessen gelte es, möglichst viele Bedürfnisse des Mieters abzudecken. Beispielsweise müsse man Orte anbieten, an denen man sich austauschen könne sowie kurzfristig buchbare Coworking-Spaces im Gebäude.
"Solche Flächen sind für alle Mieter ein Vorteil. Denn viele haben heute Konferenzräume, die sie nur wenige Male im Jahr wirklich brauchen." Piffaretti glaubt deshalb, dass es künftig in den Innenstädten eine Mischung aus fix angemieteten Büros und Coworking-Spaces geben wird.
Einen solchen betreibt Swiss Life laut Angaben von Piffaretti übrigens auch selber: "Das ist auch ein bisschen unser Labor, wo wir lernen wollen, wie das Geschäft funktioniert. So können wir schliesslich auch den Businessplan eines potenziellen Betreibers besser überprüfen."

Reine Einkaufszentren bald Geschichte

Bei den Ladenflächen, die wegen der Coronapandemie und zunehmenden Onlinegeschäfts unter Druck stehen, seien die Verhandlungen intensiver, sagt Piffaretti. Bis jetzt habe Swiss Life die Preisvorstellungen - ebenfalls dank guter Lagen - aber durchsetzen können.

Auch bei Ladenflächen brauche es zudem neue Konzepte, so Piffaretti: "Die Flächen werden künftig anders genutzt, es geht mehr ums Erleben statt ums Kaufen." Und die Verteilung im Gebäude hat sich ebenfalls geändert: "Ich denke, es wird immer anspruchsvoller werden, ein Haus auf Dauer als reines Warenhaus zu betreiben", sagt er.

Ihm zufolge ist die ideale Aufteilung Büros oder Wohnungen in den oberen Etagen und auf der Fussgängerebene "Nutzungen, die Passantenfrequenzen brauchen".

Über 900 Vereinbarungen mit Mietern

Wegen der Pandemie hat Swiss Life laut Piffaretti keine Mieter verloren und auch bezüglich Mieteinnahmen ist man "gut durchgekommen". Bei den Wohnungen und den Büro-Grossmietern habe es keine Probleme mit den Mietzinszahlungen gegeben. Anders bei den Retail- und Gastronomieflächen. Man sei proaktiv auf die Mieter zugegangen und habe über 900 Vereinbarungen abgeschlossen.

Bei den kleinen Ladenmietern mit Mietzins bis zu 5000 Franken monatlich hat Swiss Life gemäss Piffaretti im ersten Lockdown zwei Monatsmieten erlassen, im zweiten Lockdown eine. Bei grösseren Geschäften mit Mieten zwischen 5000 und 25'000 Franken sei es zu individuellen Verhandlungen gekommen. Die grossen Mieter hätten bis auf wenige Ausnahmen keine Reduktionen erhalten. "Die meisten davon sind internationale Ladenketten mit entsprechenden finanziellen Mitteln und Reserven."

Noch stärker sei man zudem den Gastronomiebetrieben entgegengekommen, die von den Einschränkungen aufgrund der Pandemie noch mehr betroffen gewesen seien als die Läden. "Dabei ging es jedoch nicht immer nur um Mietzinserlasse. Mit einer Kombination aus Reduktionen, Stundungen, Vertragsverlängerungen und Investitionen konnten wir den Mietern kurzfristig helfen", so Piffaretti.

Zu Streitfällen kam es laut Piffaretti von fast tausend Gesuchen zur Mietzinsreduktion nur in zwei oder drei Fällen, die nun vor Gericht verhandelt werden. "Selbst vor den Schlichtungsbehörden waren wir in weniger als zehn Fällen." Quelle: cash/ tv/rw (AWP)