Die Schweiz gehört zu den wohlhabendsten Ländern der Welt, mit einem
hohen Preisniveau, einer der stabilsten Volkswirtschaften, der größten
Wettbewerbsfähigkeit und einer sehr hoch bewerteten Währung – dem Schweizer
Franken. Im Franken liegt Fluch und Segen zugleich, wobei sich selbst die
Schweizer nicht darüber einig sind, wie schwerwiegend dieser Umstand sich
auswirkt. Fakt ist, die Überbewertung des Franken, insbesondere gegenüber dem
abgerutschten Euro, trägt mit dazu bei, dass der Produktionsstandort Schweiz
gezwungen ist, innovativ zu sein. Nobelkonzerne wie Lindt, Roche und Novartis
sind allen Währungswidrigkeiten zum Trotz Weltmarken. Seit dem Jahr 2000 konnte
die Schweizer Pharmaindustrie den Anteil an den eidgenössischen Exporten sogar
verdoppeln. Dagegen fällt es dem Maschinenbau und der Elektrotechnik immer
schwerer, den Kostendruck zu kompensieren – entsprechend stark fallen deren
Marktanteile. Mit der Aufhebung des Mindestkurses von 1,20 Franken pro Euro und
dem damit verbundenen Anstieg der Schweizer Währung auf rd. 1 Franken pro Euro
vor einem halben Jahr durch die Schweizer Nationalbank ist die Schweizer
Industrie mit einem Schlag gewaltig durchgerüttelt worden. Die 'Süddeutsche' vom
16.07.2015 beleuchtet aktuell diese neuen Währungsfolgen und kommt zum
möglichen Szenario, wonach einfache Jobs zunehmend verlorengehen, während
qualifizierte Stellen nicht schnell genug besetzt werden können, bei einer
derzeit sehr niedrigen Arbeitslosenquote von knapp über 3 %. Trotz des
Frankenhöhenfluges und damit verbundenen Hindernissen für die heimische
Wirtschaft prognostiziert der Schweizer Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz gar
einen Anstieg der bisherigen Einwohnerzahl von gut acht auf zehn Millionen, da
immer mehr gut ausgebildete Ausländer in die Schweiz kommen.
Doch können die Schweizer im eigenen Land überhaupt noch angesichts der
hohen Preise gut le- ben? Zu einer interessanten Feststellung kommt die
neoliberale 'Avenir Suisse' mit Bezug auf die hohe Kaufkraft der Schweizer.
Demnach liege das Verhältnis der Züricher Gehälter zu den Züricher Preisen so
günstig, dass sich in Europa nur die Kopenhagener mehr leisten können. Und wohl
gemerkt, Zürich soll im Moment die teuerste Stadt der Welt sein! Entsprechend
fokussiert sich der auf den Schweizer Immobilienmarkt spezialisierte deutsche
Anbieter Gallus (vgl. 'k-mi' 13/2015) auch weiter auf die voraussichtlich stark
wachsenden Immobilienstandorte um die Bodensee-Region Winterthur, Zürich und
Sankt Gallen. Bei der jüngst in den Vertrieb gegangenen Angebot GIK 3 GmbH
& Co. KG handelt es sich um ein Nachrangdarlehen, das bis zum Laufzeitende
(31.12.2017) eine Verzinsung in Höhe von 8 % p. a., bei vierteljährlicher
Auszahlung, verspricht. Zusammen mit einem sehr erfahrenen Schweizer
Projektentwickler, der bereits über 1.000 Wohneinheiten erfolgreich realisiert
hat, ist ein Komplex mit drei Mehrfamilienhäusern und 13 Wohnungen in Bünzen,
einem Ort, der 1 km von der SBB-Bahnstrecke Aarau-Arth-Goldau und 25 km von
Zürich gelegen ist, geplant. Die Erstellungskosten betragen 7,1 Mio. CHF, wovon
1,8 Mio. CHF auf den Grundstückswert (2.436 m² Fläche) und 5,3 Mio. CHF auf die
Baukosten inkl. Finanzierung entfallen. Bei einer Wohnfläche von 1.380 m²
beträgt der Verkaufspreis/m² 6.485 CHF.
Gallus-Geschäftsführer Michael Bauer erklärt zu diesem hohen Preis:
"In diesen Preisen sind sämtliche Finanzierungskosten bereits
berücksichtigt. Wir haben Kaufangebote von Globalinvestoren, die deutlich über
diesen kalkulierten Preisen liegen." Bietet für deutsche Anleger eine
GIK-Anlage unter den gegebenen Währungsgesichtspunkten ausreichende
Investitionschancen? Bauer erläutert hierzu: "Währungsschwankungen
aufgrund des nötigen Tauschs in Schweizer Franken wurden kalkulativ mit einem
hohen Sicherheitsabschlag bedacht und gehen ausschließlich zu Lasten der
Emittentin. Der Anleger hat den Vorteil einer Investition im
Schweizer-Franken-Raum. Mögliche Währungsunterschiede wirken sich aufgrund des
festen Zinsversprechens jedoch nicht auf die Anleger aus." Aufgrund der
relativ hohen Fremdfinanzierung dürfte auch die involvierte Bank ein Auge auf
die Kosten werfen. Insbesondere deshalb, weil bei den Gallus-Projekten die
finanzierende Bank eine abwicklungstechnisch maßgebende Position einnimmt, was
auch dem deutschen Anlegereine höhere Realisierungssicherheit gibt, wie
Gallus-Chef Bauer erläutert: "Gallus stellt das benötigte Eigenkapital der
Bank zur Verfügung. Diese wiederum hat die Finanzierungszusage vorher auf der
Basis einer rückversicherten Festpreisgarantie gegeben, die sie zudem extern
prüfen lässt. Ab diesem Zeitpunkt übernimmt die Bank eine Art Treuhandfunktion
und gibt die jeweiligen Baukosten erst nach eigener Prüfung frei. Sie ist auch
diejenige, die den Verkaufspreis akzeptieren muss. Wir haben also, obwohl nicht
Eigentümer – gemeinsam mit der Bank – die Verwertungsrechte, die Gallus sich
gegenüber dem Inhaber des Projektes/Grundstücks abtreten lässt, bis das
vergebene Darlehen nebst Verzinsung an die Investoren zurückgeführt ist. Erst
dann ist eine freie Verwertung möglich und beziehen wir übrigens auch evtl.
unsere Management-Marge."
Obwohl das Nachrangdarlehen als 34c-Projekt aufgelegt wurde und damit
noch nicht unter das Kleinanlegerschutzgesetz fällt, vermitteln laut Anbieter
dieses ausschließlich Vertriebspartner mit 34f-Zulassung und den damit
verbundenen Vorgaben an die Beratungsqualität, damit diese unternehmerische
Beteiligung nur an eine dafür auch geeignete Zielgruppe herangetragen wird.
Auch im Vertrieb angelaufen ist bereits GIK 4, mit der 3,375 Mio. € für zwei
Wohnhäuser mit 19 Wohneinheiten (Verkaufspreis 5.109 CHF/m² Wohnfläche) in den
Kantonen Thurgau und St. Gallen gelegen, eingeworben werden sollen. Bei den in
der ersten Jahreshälfte platzierten Anlagen GIK 1 und GIK 2 sind die
Baugenehmigungen eingereicht, mit deren Bewilligung bis spätestens Oktober
gerechnet wird. "Kaufangebote von Globalinvestoren für beide Projekte
liegen uns vor. Einen Weiterverkauf noch in diesem Jahr halten wir für
realistisch, womit die prospektgemäße Kapitalrückführung an unsere Anleger
sichergestellt ist", blickt Gallus-Geschäftsführer Bauer voller Optimismus
voraus.
'k-mi'-Fazit: Der Münchener Immobilienanbieter Gallus besetzt mit seinen
Schweizer Projektentwicklungen eine Marktnische, die es deutschen Anlegern
innerhalb eines kurzen Zeitfensters ermöglicht, an der Entwicklung am
eidgenössischen Immobilienmarkt über eine unternehmerische Beteiligung zu
partizipieren. Quelle: Auszug aus 'k-mi' 31/15 vom 31.07.2015
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