Renovationen und Modernisierungen steuerlich geltend machen

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist meist mit Umbauten, Renovationen oder Modernisierungen verbunden. Dabei gilt, dass wertvermehrende Aufwendungen bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig sind. Lediglich der werterhaltende Teil der Kosten ist steuerlich absetzbar.

Für Abzüge ist der Steuerpflichtige beweispflichtig. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf und machen Sie Fotos vom Zustand der Immobilie vor der Renovation. Unser Tipp: Bei grösseren Umbauten lohnt sich eventuell eine Verteilung der Arbeiten auf mehrere Jahre.

Bei Hauskäufen galt für die ersten fünf Jahre die so genannte «Dumont-Praxis». Normalerweise abzugsfähige, werterhaltende Renovationen gelten nach dieser Gerichtspraxis in den ersten fünf Jahren nach Kauf grundsätzlich als wertvermehrend und sind somit bei der direkten Bundessteuer nicht abzugsfähig.

Inzwischen wurde die «Dumont-Praxis» vom Bundesgericht gelockert, andererseits für alle kantonalen Einkommenssteuern vorgeschrieben. Im Bundesparlament sind die entsprechenden Gesetzesänderungen zur Abschaffung dieser Einschränkung unterwegs, sie sind allerdings noch nicht beschlossen. Es lohnt sich also, aufzupassen und nicht dringende Renovationen etwas aufzuschieben. Quelle www.immoscout24.ch

Handänderungssteuer ist Kantonsabhängig

In manchen Kantonen wird beim Kauf ausserdem eine Handänderungssteuer fällig. Sie kann bis zu 3% des Verkaufspreises betragen; Käufer und Verkäufer übernehmen je die Hälfte. Zusätzlich fallen Grundbuch- und Notariatsgebühren an, die meist auf den Verkehrswert erhoben werden. Kalkulieren Sie mit Gebühren von rund einem Prozent des Verkehrswertes und halten Sie im Kaufvertrag fest, wie diese Kosten aufgeschlüsselt werden. Üblich ist, dass Käufer und Verkäufer je die Hälfte zahlen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, wird auf die Mieteinnahmen Einkommenssteuer erhoben. Bei selbst genutztem Wohneigentum wird ein (fiktiver) Eigenmietwert zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Schuldzinsen können abgezogen werden (begrenzt auf Bruttovermögenserträge plus 50'000 Franken). Wenn Sie Geld in die Säule 3a einzahlen, können Sie diesen Betrag von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen und später für die Amortisation der Hypothek verwenden. Dabei profitieren Sie von Steuervorteilen. Quelle www.immoscout24.ch/

Konsum wieder auf «Vor-Corona-Niveau»

Wie die Luzerner Zeitung berichtet (www.luzernerzeitung.ch) geben die Schweizerinnen und Schweizer wieder gleich viel Geld aus wie vor dem Corona-Lockdown. Dies zeigten Daten der ETH-Konjunkturforschungsstelle.

Anzahl der Millionäre in der Schweiz steigt

Wie mehrere Medien berichten, ist die Zahl der Millionäre in der Schweiz weiter gestiegen. Vor allem die gestiegenen Aktienkurse hätten dies bewirkt. Damit rangiert die Schweiz auf Platz sieben in der Welt. Insgesamt wuchs die Zahl der Dollarmillionäre um 13,9 Prozent auf 438.000. Ihr Gesamtvermögen stieg ebenfalls – und zwar 14,1 Prozent.

Als Hauseigentümer Steuern reduzieren

Eigenheimbesitzer können Unterhaltskosten und Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Der Eigenmietwert hingegen muss versteuert werden.

In der Regel beläuft sich der Eigenmietwert auf 60–70 % des Marktmietpreises. Das kann zu einer beachtlich höheren Steuerbelastung führen – auch wenn kein entsprechendes Bareinkommen existiert.

Renovationen und Unterhaltskosten 

Versuchen Sie daher, den Eigenmietwert mit abzugsfähigen Aufwendungen wie Unterhaltskosten oder Renovationen zu senken. Grundsätzlich sind nur werterhaltende Reparaturen und Unterhaltsarbeiten abzugsfähig. Dabei können Sie zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten wählen.

Planen Sie Renovationen möglichst gut. Wenn Sie Unterhaltsarbeiten gestaffelt vornehmen, können Sie den steuerbaren Liegenschaftsertrag über mehrere Jahre tiefer halten. In Zeiten ohne Sanierungen haben Sie immerhin die Möglichkeit, den Pauschalabzug geltend zu machen. Dieser beläuft sich bei maximal neun Jahre alten Häusern auf 10 % des Eigenmietwerts. Bei älteren Liegenschaften können Sie sogar bis zu 20 % des Eigenmietwerts abziehen. Wenn Renovationen anfallen, können Sie die effektiven Kosten abziehen. Ist Ihre Pensionierung bald in Sicht? Dann führen Sie – wenn irgend möglich – noch alle nötigen Renovationen während Ihres Berufslebens durch. Denn die Renovationsabzüge sind wirksamer bei einem höheren Einkommen und einem dementsprechend höheren Grenzsteuersatz.

Wertvermehrende Investitionen dürfen Sie grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Investitionen mit einem Energiespareffekt hingegen bilden in fast allen Kantonen die Ausnahme: Erkundigen Sie sich diesbezüglich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen.

Schuldzinsen und Vorsorge 

Käufer eines Eigenheims nehmen meist eine Hypothek auf. Das hat Einfluss auf die Steuererklärung: Den Kredit selbst können Sie vom Vermögen, die Schuldzinsen vom Einkommen abziehen. Je kleiner die Hypothek durch Amortisationszahlungen wird, desto geringer fällt folglich auch der Steuerabzug aus. Bei hohen Einkommen kann es sich darum aus Steuerspargründen lohnen, die Hypothek nicht oder nicht ganz zurückzuzahlen. Eine indirekte Amortisation kann sich in einem solchen Fall anbieten. Bevor Sie sich entscheiden, lassen Sie Ihren Hypothekarberater die Folgen der indirekten Amortisation genau berechnen.

Eine weitere attraktive Möglichkeit, Steuern zu sparen, ist die Säule 3a. Geld aus der dritten Säule ist steuerfrei und kann für den Erwerb oder den Neubau eines Eigenheims genutzt werden. Ebenfalls können Sie damit Rückzahlungen von Hypotheken vornehmen. Sprich: Falls Sie Ihre Hypothek indirekt durch die Säule 3a amortisieren, müssen Sie das Geld nicht versteuern. Quelle www.immoscout24.ch

Hypothek: Gründe für eine lange oder kurze Laufzeit

Gründe für eine lange Laufzeit

Gerade in Zeiten niedriger Hypothekarzinssätze spricht vieles für lange Zinsbindungen jenseits der klassischen Laufzeit von 10 Jahren. Zu den wichtigsten Vorteilen zählen:

• Sicherheit bei der monatlichen Rate
• langfristige Planungssicherheit
• Schutz vor kurzfristiger Zinserhöhung
• die aktuell flache Zinskurve

Für langfristige Finanzierungen werden meist nur minimale Zinsaufschläge erhoben, die sich bei steigendem Zinsniveau recht schnell wieder amortisieren.

Gründe für eine kurze Laufzeit

Auch eine Immobilienfinanzierung mit kurzer Laufzeit hat Vorteile. Generell gilt die Regel: Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger die Hypothekarzinssätze und desto geringer die monatliche Belastung. Modelle mit kurzer Laufzeit versprechen:

• flexible Reaktion auf Zinssatzänderungen
• hohe Tilgungsrate und damit schnelle Rückzahlung
• Aufschläge für lange Laufzeiten entfallen

Ausserdem machen kurze Finanzierungslaufzeiten einen schnellen Wechsel zu einem günstigeren Finanzierungsanbieter oder zu einem anderen Finanzierungsmodell eher möglich. Quelle www.immoscout24.ch

Gebäudeversicherung ist ein MUSS

Die wichtigste Versicherung ist die Gebäudeversicherung. Sie deckt unter anderem Schäden, welche durch Feuer, Überschwemmungen, Hagel oder andere Elementarereignisse am Gebäude entstehen. In den meisten Kantonen muss man entweder bei der kantonalen Gebäudeversicherung oder bei einem privaten Anbieter versichert sein. Es gibt aber auch einige Orte, wo die Gebäudeversicherung nicht Pflicht ist. Aber aufgepasst: Wer auf eine Gebäudeversicherung verzichten will, spart vermutlich am falschen Ort. Prüfen Sie deshalb schon vor dem Hauskauf, welche Regeln für die Gebäudeversicherung in Ihrem neuen Wohnkanton gelten. Eventuell lohnt sich auch eine Zusatzversicherung gegen Glasbruch, Wasserschäden oder Diebstahl. 
Quelle: immobilenscout.ch

Der Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist typisch schweizerisch. Er wird anhand der Einnahmen berechnet, die man hätte, würde man sein Haus vermieten. Der entsprechende Betrag muss dann als Einkommen versteuert werden. Je wertvoller das Wohneigentum eingeschätzt wurde, desto höher der Eigenmietwert. Als Hauseigentümer zahlen Sie also plötzlich Steuern für ein Einkommen, das Sie gar nicht erhalten. Aber keine Angst: Sie dürfen im Gegenzug Ihre Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen. Was es mit diesen Ausgaben auf sich hat, erfahren Sie etwas später in diesem Artikel. In den meisten anderen Ländern Europas existiert der Eigenmietwert nicht. In der Schweiz sollten Sie aber schon vor dem Hauskauf überlegen, wie sich Ihr steuerbares Einkommen durch diese Investition verändern wird. Quelle: immobilenscout.ch