Restriktivere Vergaberegeln stoppen Preiswachstum bei Mehrfamilienhäusern

Bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) war das Preiswachstum im 2. Quartal nach Angaben von IAZI mit minus 0,4% leicht rückläufig (Vorquartal: 0,8%). Dennoch stiegen die Preise auf Jahresbasis immer noch mit 2,1%, nach 4,4% im Vorjahr. «Dieser leichte Rückgang des Preiswachstums bedeutet nach meiner Auffassung, dass die restriktiveren Vergaberegeln für Hypotheken zur Finanzierung von Renditeliegenschaften nun zu der erwarteten Dämpfung des Preiswachstums geführt haben», kommentiert Donato Scognamiglio die Entwicklung. Es gebe hier noch keinen Corona-Effekt. Die Entscheidungsfindungsprozesse in der Immobilienwirtschaft seien eher «träge» oder zumindest verhältnismässig langsam. Wohnrenditeliegenschaften würden immer noch ein beliebtes Anlagevehikel bleiben, was die Nachfrage weiterhin stütze, so der Chef des Beratungsunternehmens weiter. Aufgrund dieser leicht rückläufigen Tendenz hat das IAZI eine Gesamtrendite von nur noch 0,4% für das 2. Quartal errechnet. Auf Jahresbasis lag diese Rendite, die sich aus der Netto-Cashflow-Rendite und der Wertsteigerung zusammensetzt, immer noch bei 5,3% (Vorjahr: 7,7%). Quelle  www.schweizeraktien.net

Welche Unterlagen zum Finanzierungsgespräch

Zum Beratungsgespräch sollten Sie folgende Unterlagen mitbringen:

Persönliche Unterlagen 

Pass oder Identitätskarte Aufenthaltsbewilligung (A, B oder C) - selbst

Betreibungsauskunft (nicht älter als sechs Monate) - Betreibungsamt/Notar/Verkäufer

Einkommensnachweis: Lohnausweis (nicht älter als zwei Jahre) und/oder Kopie der aktuellen Steuererklärung inkl. Einlageblätter -Arbeitgeber und selbst

Nachweis über die eigenen Mittel: Pensionskassenausweis mit Freizügigkeitsguthaben - Pensionskassenreglement Kontoauszüge Depotauszüge Pensionskasse Banken Vorsorgestiftung

Versicherungspolicen: Lebensversicherung, Risikoversicherung, Rente bei Erwerbsunfähigkeit - Versicherung

Kantonale Bewilligung zum Grundstückerwerb bei Personen im Ausland - Kanton

Evtl. Vollmacht zur Einholung von Auskünften - selbst/Notar

Evtl. Zusammenstellung der Ausgaben für feste Verpflichtungen (z.B. Leasing, Alimente…) - selbst

Für Selbständigerwerbende: Bilanz und/oder Erfolgsrechnung inkl. Revisionsstellenbericht (nicht älter als drei Jahre) - Treuhänder

Für Selbständigerwerbende: Nachweis Vorsorgesituation - Versicherung/Bank 

Quelle: www.immoscout24.ch

Vor dem Kauf eines Grundstückes unbedingt einen Architekten zu Rate ziehen

Wer sich in der Schweiz auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück macht, merkt bald: So einfach ist das nicht. Grundstücke an schönen Lagen sind rar und der Weg durch den administrativen Dschungel lang.

Vor dem Kauf eines Grundstückes unbedingt einen Architekten zu Rate ziehen.

Mit Hilfe des Architekten überprüfen, ob der Preis für das Bauland angemessen ist. Im Idealfall informieren Sie sich über die Grundstückspreise in derselben Gegend und vergleichen.

Beachten Sie unbedingt die Bauauflagen wie bebaubare Fläche, zulässige Geschosszahl, Abstände zu den Nachbarn, Dachform etc., um nicht nachträglich zu erfahren, dass Sie Ihr Vorhaben gar nicht realisieren können.

Die Bodenbeschaffenheit sollte vor Baubeginn überprüft werden. Oft kommen Altlasten zum Vorschein oder der Grundwasserspiegel ist zu hoch, was zu massiven Problemen beim Bau und anschliessenden Leben im Haus führen kann.

Ebenfalls unbedingt die Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Werkleitungen wie Strom, Wasser, Gas und Entwässerung abklären. Sind diese nämlich noch nicht vorhanden wird es extrem teuer.

Jedem Grundstück sein Grundbuchblatt

Für jedes Grundstück im juristischen Sinne besteht ein separates Grundbuchblatt. Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich. Dort sind alle Rechte und Lasten an Grundstücken mit genauer Lage, Grösse, Nutzung des Grundstücks, Eigentümer und Belastungen wie Hypotheken, Wegrechte etc. eingetragen.

Für die Abklärung der Überbauungsmöglichkeit eines Grundstückes sind die Katasterunterlagen unerlässlich. Für die Bestimmung von Grenz- und Gebäudeabständen muss immer die aktuellste Katasterkopie verwendet werden.

Quelle: www.immoscout24.ch

Geerbte Immobilie verkaufen?

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor einer grossen Entscheidung. Wenn Sie die Liegeschaft nicht selber nutzen wollen, bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten: Vermieten oder Verkaufen.

Unterschiedliche Argumente

Bei der Beantwortung der Frage, für welche der beiden Optionen Sie sich entscheiden sollten, gibt es zwei zentrale Argumente.

• Persönliche Bedürfnisse
  Einerseits spielen die persönlichen Bedürfnisse und Pläne eine entscheidende Rolle. Wenn Sie beispielsweise das Haus oder die Wohnung künftig einmal selber bewohnen möchten, so sollten Sie versuchen daran festzuhalten – und sich für die Vermietung entscheiden.
• Finanzielle Bedürfnisse
  Andererseits ist die finanzielle Situation, in der Sie sich befinden, relevant. Sollten Sie Schulden haben, kann der Verkauf notwendig sein. Zudem könnten je nach Verwandtschaftsgrad beträchtliche Erbschaftssteuern auf Sie zukommen, die zu einem Verkauf zwingen.
  Auch für eine Erbengemeinschaft, bei der keine Partei die anderen ausbezahlen kann, kann der Verkauf zweckmässig sein.

Was kommt bei einer Erbschaft auf mich zu?

Wer mit der geerbten Immobilie so wenig wie möglich zu tun haben möchte, sollte diese verkaufen. Das bedeutet zwar kurzfristig einen grossen Aufwand. Und es kommen Kosten für den Notar und eventuell einen Makler hinzu. Dafür ist man nach dem Verkauf von dieser Last befreit.

Bei der Vermietung kommt deutlich mehr Arbeit auf Sie zu, sofern Sie nicht auf eine kostenpflichtige Liegenschaftsverwaltung zurückgreifen wollen. So müssen Sie sich darum kümmern, wenn die Heizung ausfällt oder die Isolierung erneuert werden muss. Und Sie müssen neue Mieter suchen oder auswählen, wenn ein Wechsel ansteht. Auch tragen Sie die entstehenden Kosten und den Mietzinsausfall, wenn Haus oder Wohnung leer stehen.

Quelle  immoscout24.ch

Wohnungs- vs. Hauskauf

Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen sind seit Anfang 2016 gestiegen, während die Preise für Einfamilienhäuser stabil geblieben sind. Diese Preisentwicklungen seien vor allem aufgrund der unterschiedlichen Nachfrage zu erklären, sagt Martin Waeber. Eigentumswohnungen seien heutzutage besonders attraktiv, da „die Mehrheit der Bevölkerung nach wie vor in städtischen Regionen leben möchte, in denen Wohneigentum meist in Form von Eigentumswohnungen vorhanden ist.“ Zudem seien Eigentumswohnungen preislich tendenziell tiefer angesetzt als Einfamilienhäuser und deshalb auch für Haushalte mit kleinerem Budget erschwinglich.

Obwohl die Anschaffungskosten für eine Eigentumswohnung meist geringer sind als für ein Einfamilienhaus, zeigt sich beim Betrachten der Quadratmeterpreise ein anderes Bild. Schweizweit liegt der Preis für einen Quadratmeter Nettowohnfläche für Stockwerkeigentum bei nahezu 7150 Franken. Bei einem Einfamilienhaus kostet ein Quadratmeter Nettowohnfläche 5993 Franken. Dies zeigen die Zahlen des Swiss Real Estate Offer Index (Mai 2016). Somit lässt sich sagen, dass die Anschaffungskosten und damit die Eigenkapitalanforderung für ein Einfamilienhaus zwar höher sind als bei einer Eigentumswohnung, man aber für gleich viel Geld wie bei einer Eigentumswohnung mehr Platz erhält.

Hausverkauf mit Makler – ja oder nein?

Die meisten Immobilien werden in der Schweiz über einen Makler verkauft. Die Frage, ob Sie den Verkauf Ihres Hauses selber managen oder einem Makler übertragen möchten, liegt aber ganz bei Ihnen. Es gibt mehrere Dinge, die Sie bei der Entscheidung in Betracht ziehen sollten. 

Was ein Makler für Sie tun kann

In aller Kürze: mit einem Makler engagieren Sie einen Vermittler zwischen Ihnen und dem Käufer – einen Vermittler mit grossem Fachwissen, der für Ihre Interessen und Wünsche einsteht. Ein guter Makler kann…

• dank grosser Erfahrung und Verhandlungsgeschick einen guten Verkaufspreis erzielen
• eine professionelle Verkaufsdokumentation erstellen
• das Verkaufsobjekt effizient vermarkten (zum Beispiel mithilfe einer eigenen Datenbank)
• Sie als Verkäufer im gesamten Prozess beraten, auch in rechtlichen Fragen
• die Besichtigungen durchführen
• Ihnen viel Zeit und Aufwände sparen
• kritischen Fragen und Forderungen der Kaufinteressenten kompetent begegnen 

Kann ich Stockwerkeigentum einfach verkaufen?

Als Stockwerkeigentümer können Sie grundsätzlich selbst über den Verkaufszeitpunkt ihrer Wohnung bestimmen. Es ist jedoch möglich, dass im Begründungsakt, in einer späteren vertraglichen Vereinbarung oder im Stockwerkeigentümer-Reglement ein Vorkaufsrecht und/oder ein Einspracherecht festgehalten ist. Damit könnten sich die anderen Stockwerkeigentümer gegen den Verkauf wehren. Damit das Vorkaufs-/Einspracherecht zur Geltung kommt, muss es allerdings zwingend mindestens im Grundbuch stehen.

Hausbau: Wie findet man den passenden Architekten

Wer ein individuelles Haus baut, braucht in aller Regel einen Architekten. Doch wie geht man bei der Suche am besten vor? Und wie berechnet sich die Höhe seines Honorars?

Der Hausbau ist ein grosser Schritt, der viel Planung voraussetzt. Bis das Traumhaus steht, vergehen Monate. Und in dieser Zeit ist man auf die gute Zusammenarbeit mit dem Architekten angewiesen.

Empfehlenswert ist die Suche mittels Online-Verzeichnissen. Eine nützliche Liste von Architekten in der Schweiz bietet etwa der Schweizerische Ingenieur und Architektenverein (SIA). Sinnvoll ist die Wahl eines Architekten aus der näheren Umgebung, da dieser bei Bedarf auch kurzfristig persönlich auf der Baustelle sein kann, um Unklarheiten oder Probleme zu beseitigen.

Referenzen einholen

Die Suche mittels Online-Datenbanken wird in der Regel eine sehr grosse Anzahl Ergebnisse liefern. Um bei einer breiten Palette den passenden Architekten zu finden, sollten Sie sich erst einmal deren Referenzobjekte anschauen.

Diese können Sie teilweise online einsehen oder aber bei den Architekten einfordern. So stellt sich schnell heraus, ob Ihnen der Baustil des jeweiligen Architekten zusagt.

Frühere Kunden konsultieren

Auch sollten Sie bei Architekten in der engeren Auswahl nach Kontakten zu früheren Bauherren fragen. Genieren Sie sich nicht und fragen Sie diese, ob die Zusammenarbeit mit dem Architekten zufriedenstellend war.

Fragen Sie etwa:

War der Architekt jeweils gut erreichbar?

War seine Beratung hilfreich?

Ging er auf Wünsche und Anregungen ein?

Hat er sich an das Budget und den Zeitplan gehalten?

Wo lagen die Stärken und Schwächen des Architekten?

Gab es Schäden oder Mängel?

Aufs Bauchgefühl hören

Daneben sollten Sie den näheren Kontakt zu den Architekten suchen. Rufen Sie an und arrangieren Sie ein Treffen. So finden Sie schnell heraus, ob Sie mit dem Architekten auf derselben Wellenlänge sind und ob Sie ihm vertrauen. Ausschlaggebend ist letztlich Ihr Bauchgefühl.

Honorar einberechnen

Das Honorar eines Architekten hängt meist von den Baukosten ab. Als Daumenregel kann man von einem Honorar von 10 bis 15 Prozent der Baukosten ausgehen. Bei kleinen Aufträgen kann es auch mal mehr sein. Gesetzliche Vorgaben gibt es diesbezüglich nicht. Deshalb hat die SIA eine Leistungs- und Honorarordnung aufgestellt, die im Architektenvertrag als verbindliche Basis aufgeführt sein sollte.

Quelle  www.immoscout24.ch

Einspruch gegen Bauvorhaben

Wird in Ihrer Nachbarschaft gebaut? Nur wenn das Bauvorhaben Ihr eigenes Grundstück sehr stark beeinträchtigt, haben Sie Anrecht auf Einspruch. Um sich gegen bauliche Nachteile zu wehren, brauchen Sie gute Gründe.

Ihr Nachbar hat vor zu bauen. Der neue Anbau würde allerdings Ihre Sonnenecke im Garten zum Schattenloch machen. Wie müssen Sie bei einem Einspruch gegen das Bauvorhaben vorgehen?

Eine Baubewilligung anfechten

Wissen Sie konkret von einem Bauvorhaben in Ihrer Umgebung, müssen Sie innert 20 Tagen bei der Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheides verlangen. Verpassen Sie die Frist, ist auch ein späterer Einspruch nicht möglich.

Zu diesem Zeitpunkt können Sie auch entscheiden, ob Sie gegen das Bauvorhaben schon Einwände vorbringen wollen. Ob man zu einem Einspruch wirklich legitimiert ist oder nicht, spielt zu diesem Zeitpunkt noch keine Rolle.

Die zuständige Baubehörde prüft schliesslich alle rechtlich massgebenden Sachverhalte. Sei dies die Immissionen des Bauvorhabens, der Schattenwurf oder der Lichtenzug usw. 

Wichtig: Bevor Sie gegen ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft vorgehen, sollten Sie sich gründlich über allfällige Kosten informieren. Einspruchs-, Verfahrens- und Anwaltkosten können ganz schön ins Geld gehen. Zudem: Eine Beschwerde dauert relativ lange.

Wann ist mein Einspruch berechtigt?

Berechtigt zur Beschwerde ist man einerseits, wenn eine «hinreichend enge räumliche Beziehung» zum Baugrundstück besteht. Heisst im Klartext: Das geplante Objekt darf nicht zu weit weg sein.

Andererseits müssen Sie nachweisen, inwiefern Sie eine Baubewilligung unmittelbar und intensiver als irgendwelche Dritte betrifft. Auch wenn Sie zur Beschwerde berechtigt sind, kann es sein, dass Sie keine Befugnis zur Beschwerde haben. In diesem Fall verfügen Sie über kein aktuelles Rechtschutzinteresse: Darunter versteht man den praktischen Nutzen, den Ihnen die erfolgreiche Einsprache oder Beschwerde eintragen würde.

Der Einzelfall ist entscheidend

Doch am Schluss ist immer der Einzelfall entscheidend. So reicht in der Praxis die allgemeine Behauptung nicht aus, das Bauvorhaben passe nicht in die Umgebung. Vielmehr müssen Sie konkret darlegen, warum das Vorhaben die unmittelbare Nachbarschaft stört.

So erfahren Sie, wo gebaut wird

Wenn Sie wissen wollen, ob in der Nachbarschaft bald gebaut wird, erkundigen Sie sich am besten bei der lokalen Baubehörde über die Bauzonen und allfällige Quartierpläne. Von geplanten Vorhaben erfahren Sie insbesondere durch das Ausstecken (Visierung) der Projekte. Dadurch erhält man eine Idee über das Volumen des Bauvorhabens. Grössere Bauvorhaben müssen zudem öffentlich im Amtsblatt ausgeschrieben werden.

Wer regelt das Nachbarrecht?

Das Nachbarrecht ist im Zivilgesetzbuch (ZGB) unter Artikel 679 und 684 ff. geregelt. Diese Vorschriften grenzen die Freiheiten der Nachbarn gegeneinander ab und ermöglichen so ein geordnetes Zusammenleben.

Im Bereich des Bauens hat das ZGB jedoch kaum mehr Bedeutung. Heute regeln dies kantonale und kommunale Baurechtsordnungen. Darin sind auch die Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände oder über das Erstellen von Mauern oder Zäunen enthalten.

Quelle  www.immoscout24.ch